集体土地无证厂房买卖合同无效无法阻拦法院执行-界首执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2023)皖1282民初5059号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实及判决结果

界首市某车业有限公司系经营汽车及配件销售、汽车维修等业务的有限责任公司（自然人独资），秦学兰系该公司的法定代表人，持股比例为100%。段某与秦学兰系夫妻关系。2013年，界首市某车业有限公司在界首市××镇××村××路路东租赁土地后，用于建设厂房，所建房屋均未办理房屋产权登记。
2019年3月，因界首市某车业有限公司拟将房屋[共9处，包括东厂房、北厂房1、北厂房2、办公室、宾馆、浴池（含土地、装修、设施）、厂房（浴池旁）、界临郸路旁门面（3间）、界临郸住房]抵押贷款，其委托评估机构对上述房屋价值进行评估，评估结果为8025920.00元。
2019年4月1日，界首市陶庙镇人民政府和界首市陶庙镇段寨村民委员会出具证明，称该地段厂房所有权归界首市某车业有限公司所有。
2019年5月6日，界首市某车业有限公司作为抵押人，界首市某中小企业融资担保有限公司作为抵押权人，双方签订《抵押反担保合同》，约定以房产提供抵押反担保，但未办理抵押登记手续。
2019年8月26日，段某、秦学兰将该厂房内一处钢构房（厂房第二排高铁铁路西侧，洗浴中心旁）卖给石某，双方签订《厂房买卖协议》，售价40万元。当日，石某通过银行转账的方式将40万元房款支付给秦学兰，秦学兰、段某出具收条。石某另将当年土地租金2000元交付给段某。合同签订后，段某、秦学兰即将案涉厂房交付给石某占有、使用至今。
因界首市某中小企业融资担保有限公司和界首市某车业有限公司等之间的借款合同纠纷，界首市某中小企业融资担保有限公司向法院申请执行界首市某车业有限公司抵押给其公司的财产。法院于2022年6月28日将《抵押反担保合同》约定的抵押物予以查封。石某提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉。

法院判决结果：驳回石某的全部诉讼请求。法院认为石某与段某、秦学兰签订的厂房买卖协议因标的物不合法而无效，石某对案涉房屋不享有合法民事权益，无法排除法院强制执行。

三、企业法律风险防范要点

这个案子给我们敲响了警钟：企业在买卖厂房、土地等重大资产时，如果只看表面交易、不查资产"底细"，很可能像石某一样"钱房两空"！法院判决的核心就一句话：在集体土地上未经审批建造的无证厂房，买卖合同无效，买方即使付了钱、占了房，也无法阻止法院强制执行。

为什么石某花了40万、实际使用厂房好几年，法院还是不保护他？关键问题出在"土地性质"上：

• 石某买的厂房建在村民承包的集体土地上，但企业没有办理"农用地转建设用地"的审批手续（就像建房没拿"准生证"）。
• 根据《土地管理法》，这种改变土地用途的行为本身违法，导致厂房成了"黑户"，没有合法身份。
• 既然厂房不合法，买卖它的合同自然无效——就像买卖赃物一样，法律不保护。

对企业来说，这个案子暴露出三个致命风险点：

1. "无证不等于无主"陷阱：很多人以为"房子没人办证=谁买归谁"，这是大错特错！本案中村委会和镇政府都开证明说厂房归界首市某车业有限公司，但石某只看买卖协议和付款凭证，没核实土地性质，结果吃了大亏。企业买资产时，必须查清：土地是国有还是集体？有无规划许可证？有无房产证？缺一个环节都可能让交易泡汤。

2. "低价诱惑"是糖衣炮弹：石某40万买的厂房，评估价高达80多万，明显低于市场价。法院直接质疑交易真实性。企业遇到"超低价资产"要警惕：为什么这么便宜？是不是有产权瑕疵？别贪小便宜吃大亏！

3. "实际占有≠法律保护"误区：石某从2019年就使用厂房，但法院说"占有不等于拥有"。法律只保护合法权利，违法建筑上的"占有"不受保护。就像租了违章建筑开店，政府强拆时你只能搬走，不能要赔偿。

给企业的实操建议：

• 交易前做"三查"：查土地性质（到自然资源局调档）、查规划审批（看建设工程规划许可证）、查产权状态（到不动产登记中心查查封抵押）。千万别只看对方口头承诺或村委会证明！
• 合同里加"安全阀"：在买卖合同中明确约定："若因土地/产权问题导致交易无效，卖方须双倍返还定金并赔偿损失"。本案中石某协议只写了"不得反悔"，却没写反悔怎么办，吃了哑巴亏。
• 拒绝"无证交易"诱惑：遇到卖家说"先占后办证""等拆迁再过户"，直接摇头走人。合法资产永远不怕办证，违法资产再便宜也是定时炸弹。

记住：企业买厂房不是买白菜，不能只看"长得好不好"，关键要看"出生证"全不全。宁可多花几千元做尽职调查，也别省这个钱去赌"可能没事"——毕竟40万的教训，够开一家小厂了！