企业销售无证房产将面临执行风险 - 蚌埠案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2022)皖03民初12号
审理法院：安徽省蚌埠市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

胡某诉称，2015年10月2日，其与怀远宏某有限公司签订一份《房屋买卖合同》，主要约定，胡某购买魏庄步行街A#楼四单元502室房屋，面积约141平方米，房屋总价款16万元。胡某自称其于合同签订当日交付5万元定金，2015年10月8日以宏鑫公司欠其出租车租赁费抵付余款11万元，宏鑫公司为此出具金额为16万元的收据一份。

蚌埠市中级人民法院在执行已经发生法律效力的安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00223号民事判决书过程中，于2016年4月12日公告查封宏鑫公司开发的位于怀远县魏庄镇魏庄街A#楼四单元502室房屋，并于2019年4月4日续行公告查封该房屋。法院对包括案涉房屋在内的宏鑫公司开发的位于怀远县魏庄镇魏庄街房屋进行了评估、拍卖。二拍流拍后，法院作出（2019）皖03执恢30号之二执行裁定，将包含案涉房屋在内的六套住宅房交付汪某抵偿部分债务及利息等。

另查明，宏鑫公司开发建设的涉案房屋所占用的土地至今未办理国有土地使用权证，也未办理规划许可证等审批手续，涉案房屋未取得商品房销售（预售）许可证。胡某在怀远县魏庄镇有一处带院落的三间平房（面积不详），由胡某夫妻、胡某的母亲及其儿子共4人居住。

法院最终判决驳回胡某的诉讼请求。

三、企业法律风险提示

这个案例揭示了一个企业经常忽视却十分危险的问题：销售没有合法手续的房产将带来严重法律后果。

从企业角度看，怀远宏某有限公司作为开发商，最大的错误就是销售了"五证不全"的房屋。所谓"五证"，就是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售(预售)许可证。这个案例中，法院明确指出，涉案房屋"所占用的土地至今未办理国有土地使用权证，也未办理规划许可证等审批手续，房屋未取得商品房销售(预售)许可证"。

很多企业认为，只要把房子卖出去、收到钱就行，手续不全以后再补。但这个案例告诉我们，这种想法极其危险：

1. 销售合同可能被认定为无效：根据法律规定，没有取得商品房预售许可证就签订的预售合同，原则上是无效的。即使购房者已经支付了全部房款并实际入住，一旦发生纠纷，合同仍可能被认定无效。法院在这个案件中明确指出，"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效"。

2. 企业面临财产被执行风险：当企业有债务纠纷时，这些"无证房产"仍会被法院作为企业财产进行查封、拍卖，用来偿还债务。即使已经"卖"给他人，只要没有办理产权登记，法律上仍属于企业财产。

3. 引发连环诉讼风险：就像本案中，购房者发现房子被法院执行后，会提起执行异议之诉，给企业带来额外的诉讼成本和时间成本。虽然本案中法院驳回了购房者的请求，但企业仍要花费精力应诉。

4. 损害企业信誉：销售无证房产一旦曝光，会严重损害企业形象和市场信誉，影响后续业务开展。

作为企业，特别是房地产开发企业，应该怎么做才能避免这种风险？

首先，务必确保"五证齐全"再进行销售。不要抱有侥幸心理，认为"先卖了再说，证以后能补上"。在房地产行业，手续合法是底线，不是选择。

其次，建立严格的内部合规审查制度。销售部门在推出新楼盘前，必须经过法务和合规部门的审核，确认所有法定手续已经完备。

再次，对已销售但手续不全的项目，应尽快补办相关证件。如果确实无法补办，应当及时与购房者协商解决方案，避免问题积累到爆发点。

最后，加强员工法律培训。很多销售人员为了业绩，可能会隐瞒房产证照不全的事实，或者做出不实承诺。企业应定期开展法律风险培训，让员工明白合规销售的重要性。

这个案例给所有企业的警示是：合规不是负担，而是企业长远发展的保障。在追求经济效益的同时，务必守住法律底线，否则看似快速的销售可能带来更大的损失和风险。当企业销售无证房产时，不仅购房者权益难以保障，企业自身也将陷入法律泥潭，得不偿失。