房屋买卖中开发商拖延过户将被法院强制执行-怀远房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0321民初1850号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实与判决结果
案件事实：
原告曹某和卢某是夫妻。2016年初，通过其亲戚赵某、桂某认识某鑫公司法定代表人徐某荣后，通过曹某父母累计借款给某鑫公司人民币700万元。2018年1月26日，曹某与某鑫公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定由某鑫公司将其开发的位于怀远县××广场××层××层房屋，面积为1518.11平方米，出售给原告，某鑫公司为了减少缴纳税款，在合同上书写总价款为4554330元，并约定在2018年6月27日前一次性缴纳房款。当日，曹某通过其母亲卓某账户向徐某荣账户转账200万元。合同签订后，某鑫公司便将案涉房屋交付给原告。2018年5月30日，曹某、卢某与某鑫公司签订一份《补充协议书》，约定案涉房屋总价款580万元，余下购房款380万元从某鑫公司之前借原告的债权中抵扣，原告不再另行支付房款。某鑫公司将案涉房屋产权证（（2020）怀远县不动产权第00170**号）交付给原告后，一直未协助原告将案涉房屋过户到原告名下。

判决结果：
法院判决某鑫公司必须在10天内把房屋过户到曹某和卢某名下，并承担全部诉讼费用。简单说，开发商拖着不办过户手续，结果被法院强制要求立刻配合，还得自己掏钱打官司。

三、核心观点与风险防范
这个案子的核心问题是：开发商想“耍小聪明”逃税签假合同，又拖延过户，结果被法院“一锤定音”强制执行，白白赔了时间和钱。 对企业（尤其是房地产公司）来说，这可不是个例——全国每年都有大量类似纠纷，轻则赔钱，重则影响公司信誉甚至被罚税。

为什么企业容易栽跟头？

1. “阴阳合同”埋雷：像案例中，开发商为了少交税，在合同里把580万的房款写成455万。表面看省了点税，但实际交易是580万，后续买家一告上法院，假合同直接作废，企业还得按真价格补税+罚款，里外吃亏。
2. 拖延过户惹祸：房子早交给了买家，产权证也给了，但企业拖着不配合过户。买家住都住进去了，却拿不到红本本（产权证），一急就起诉。法院一看事实清楚，直接判企业“必须办”，还让企业承担诉讼费——本可轻松解决的事，硬是搞成“强制执行”。
3. 财务混在一起乱：案例里企业之前借了买家700万，后来用借款抵房款。钱账不清、协议不细，容易扯皮。比如买家说“钱已抵清”，企业可能记混了，以为还欠款，结果不配合过户，自找麻烦。

企业怎么防风险？3招简单实用

1. 合同写“真”别写“假”

   • 卖房时，合同价格必须和实际成交价一致。别为了省点税搞“阴阳合同”——现在税务联网查得严，假合同不仅无效，还可能被税务部门追罚（少交的税+0.5-5倍罚款）。
   • 小技巧：如果买家要求“做低合同价”，企业要明确拒绝，并解释风险：“咱们签真实价格，我帮您走正规流程省税（比如用税费优惠政策），比造假安全多了。”

2. 过户手续“快”字当头

   • 买家付清房款后，企业必须在30天内主动联系办理过户。别等买家催！像案例中房子都住进去了，拖个一两年不办证，买家肯定急。
   • 小技巧：设个“过户提醒表”，房款到账当天就启动流程。哪怕买家暂时不要证，也留个书面确认（比如签个《暂缓过户同意书》），避免日后被说“故意拖延”。

3. 钱账分开，白纸黑字

   • 如果涉及借款抵房款（如案例中用700万借款抵580万房款），必须单独签《债权抵扣协议》，写清：
     • 原借款金额、时间；
     • 抵扣后剩余欠款（如有）怎么处理；
     • 明确“抵扣后房款视为付清，企业必须配合过户”。
   • 小技巧：所有转账留凭证（备注“购房款”），现金支付坚决不用——现在手机支付这么方便，一笔记录都不留？等于给纠纷留门！

记住：省小钱可能丢大钱！
企业总以为“拖一拖”“做低点”能省事，但法律上这是大忌。法院判案只看“事实交易”，假合同一戳就破，拖延过户更是直接证明企业“不诚信”。2023年全国房屋买卖纠纷超12万起，70%都因合同不规范或过户拖延引发。与其事后花大钱打官司，不如事前把合同签清楚、手续办利索——这才是真省钱、真省心。
（注：文中人物及企业名称已按规范隐去，案例源自公开裁判文书。）