房屋租赁合同违约金约定过高会被法院调低-怀远房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0321民初588号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年11月26日，某县政府与被告安徽某菜市场有限公司签订《怀远县某引进项目合作协议》。2017年1月14日，怀远县某中心（甲方）与安徽某菜市场有限公司（乙方）签订一份《租赁合同》，甲方将位于怀远县某花园某市场某层部分房屋出租于乙方使用，建筑面积为3840.69平方米（不含东门两边12间门面房），租期自2017年1月15日起至2027年1月14日止，合同约定租金每年460882.8元，从第四年开始每年递增8%，2023年的租金为627025.96元，合同约定第五年到第八年租金由政府补贴一半，被告支付一半，租金每年1月份支付，乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按年租金总额3‰向甲方支付违约金。2023年1月被告没有按合同约定支付2023年房租313511.5元，2023年8月17日原告向被告发送房屋催缴通知函，通知被告收到该函起三日内按照合同决定支付房租313511.5元及违约金199393.3元。2023年12月28日被告向原告支付房屋租金313511.5元。

法院最终判决：被告安徽某菜市场有限公司向原告怀远县某中心支付违约金10490元，驳回原告的其他诉讼请求。原本原告主张的近20万元违约金，法院只支持了1万多元。案件受理费也主要由原告承担（2030.50元），被告只需承担113元。

三、企业如何防范此类法律风险

这起案例看似是简单的房租拖欠问题，但背后隐藏着企业常犯的一个重大法律风险：违约金约定不合理反而"搬起石头砸自己的脚"。

为什么高额违约金没得到支持？

原告在合同中约定"每逾期一天，按年租金总额3‰支付违约金"，看起来很严厉，但法院认为这标准太高了！算一算就知道：3‰每天相当于年化109.5%，而银行贷款利率才3.65%左右。法律明确规定：约定的违约金过分高于实际损失的，法院可以调低。

本案中，法院认定：

• 被告确实违约了（拖欠租金11个月），应该支付违约金
• 但原告没证据证明除了贷款利息损失外还有其他损失
• 按法律规定，违约金超过损失30%就算"过分高"
• 最终法院只按3.65%的年利率计算了1万多元违约金

给企业的3个实用建议

1. 违约金要"合理"而非"吓人"
   很多企业以为违约金写得越高越好，这是误区！像本案中约定的日3‰（年化109.5%）明显不合理。建议参考：

   • 一般违约：按银行同期贷款利率的1.3-1.5倍
   • 严重违约：可设定不超过实际损失30%的上限
   • 例如：可约定"违约金按年利率5%计算，总额不超过合同金额的20%"

2. 证明实际损失是关键
   如果想主张较高违约金，必须能证明实际损失。平时要注意：

   • 留存因对方违约导致的额外支出凭证（如临时找替代供应商的差价）
   • 记录错失的商业机会（如客户订单流失的证据）
   • 对长期合作客户，可约定"违约方需赔偿守约方合理利润损失"

3. 及时行动+书面确认
   本案中原告等到8月才发催缴函，给了被告"政府曾答应减免"的辩解空间。企业应该：

   • 拖欠租金超15天就发书面催收函（保留邮寄凭证）
   • 重要协商务必形成书面补充协议（口头承诺难举证）
   • 对"宽限期免违约金"等特殊约定，必须明确书面确认

特别提醒：格式合同陷阱

被告在庭审中辩称"合同是格式条款，没有商谈余地"，这提示我们：作为出租方，不要以为提供格式合同就能高枕无忧。法院会重点审查：

• 是否对违约条款作了显著提示（如加粗、标红）
• 是否给承租方协商空间
• 条款是否显失公平

简单说：合同不是写得越狠越能保护自己，而是要合法、合理、有证据支撑。 企业在签订合同时，不妨自问：如果对方违约，我实际会损失多少钱？按这个损失的1.3倍设定违约金，既合法又能得到法院支持，这才是聪明的做法。

记住：一份能被法院全额支持的合理违约金条款，比一份看似严厉却会被调低的"纸老虎"条款，更能真正保护企业权益。