房屋销售返租合同有效但未履约需担责-怀远确认合同有效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同有效纠纷
案号：(2021)皖0321民初5219号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实及判决结果
2013年至2014年，徐某荣因经营怀远县某鑫房地产开发有限责任公司（以下简称某鑫房地产公司）资金周转困难，向王某、杨某梅借款合计210万元。2016年，王某将某鑫房地产公司欠款200万元转为购房定金，并将房屋返租给该公司。后徐某荣将该房屋另售他人，经协商，王某将200万元购房款及109万元租金（合计309万元）转给周某。2017年，周某通过妻子胡某玲、亲戚王某宇账户向徐某荣转账200万元。2018年1月1日，周某与某鑫房地产公司签订《房屋销售返租合同》，约定：周某当日付清610万元购房款（含2018-2019年租金抵扣）；某鑫房地产公司60日内办理产权登记，并将房屋返租给该公司使用4年。当日，某鑫房地产公司出具610万元收款收据。但该公司未按约办理产权登记，经周某多次催促，徐某荣承诺2019年3月底前办妥，却仍未履约。周某于2021年5月申请财产保全，法院查封涉案房屋，并支付保全费5000元。

判决结果：法院确认《房屋销售返租合同》有效，判令某鑫房地产公司30日内为周某办理房屋产权登记，10日内支付保全费5000元，并承担案件受理费。

三、企业法律风险防范指南：三招避开“钱房两空”陷阱
这个案子看着简单，实则藏着企业最常踩的“雷”——合同签了却拖着不办，最后赔钱又丢信誉。某鑫房地产公司以为躲着不开庭就能糊弄过去，结果不仅输官司，还要倒贴钱。咱们企业主得吸取教训：

1. 别让“个人钱”和“公司钱”搅成一锅粥
徐某荣用个人账户收周某的购房款，借款、还款、购房款混在一起转来转去。法院认定时费老大劲才理清“这210万到底是借给公司还是个人”。风险在哪？ 一旦出事，法院可能认定“财产混同”，让老板个人对公司债务兜底！
✅ 防范口诀：

“公司账户是钱袋子，个人转账要隔离；
借款购房白纸黑字写清楚，别让亲戚代付埋隐患。”
企业必须用对公账户收付款，合同里明确写清“款项用途”，避免用老板或员工私人账户操作大额交易。亲戚代付？行，但必须签份《代付说明》，注明“这是替公司收的房款”。

2. 别把“承诺”当“耳旁风”，拖延履约代价大
某鑫房地产公司收了610万，拖了3年不办房产证，还让老板写承诺书“保证3月底办好”——结果还是没办。法院直接判他们赔保全费，后续还可能被加倍支付利息。风险在哪？ 合同不是废纸！收了钱不办事，等于主动送对方“打官司弹药”。
✅ 防范口诀：

“承诺期限写进合同里，办不成提前打招呼；
宁可少赚一笔，别让官司拖垮信誉。”
签合同时别乱答应“60天办证”，先查清当地办证流程（比如怀远县通常要90天）。真办不了？赶紧发书面通知协商延期，保留沟通记录。记住：拖得越久，赔得越多！

3. 别学被告“玩失踪”，到庭才是真聪明
某鑫房地产公司被起诉后直接“消失”，不答辩不举证。法院一看：“对方证据齐全，你放弃权利？那就全按原告说的判！”风险在哪？ 你以为躲着能省事，其实等于把胜诉机会拱手送人。
✅ 防范口诀：

“收到法院传票别慌，三天内找律师商量；
证据该交就交，到庭说话才有分量。”
哪怕真没道理，到庭说明情况（比如“资金链断了正在筹钱”），法院可能调解分期履行。但玩消失？法院只能根据现有证据判你全输！

最后划重点：
这个案子最冤的是某鑫房地产公司——合同本身有效，周某也付了钱，本可以好好履约。结果因财务混乱、拖延推诿、消极应诉，白送对方一套房+5000元保全费+诉讼费。企业主们记住：

“合同不是签完就完事，履约才是真本事；
账目清、守信用、敢面对，风险自然绕着走！”
（注：文中人物及企业名称已按司法文书惯例隐去）