房屋特殊结构未明确告知可致合同解除-和县商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2019)皖0523民初4165号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年11月24日，和县某园房地产开发有限公司与杨某签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，约定将和县碧桂园豪园1幢1单元105号门面房出售给杨某，预测建筑面积63.29平方米，总价款805617元。杨某分三次付清全部房款：签约当日支付50000元定金和405617元预付款，2016年4月5日通过按揭支付350000元。2017年6月30日前，某园公司通知杨某收房，但杨某现场查看后发现室内存在六级台阶，拒绝收房。2019年9月，杨某起诉要求某园公司拆除台阶以保证正常使用。法院现场勘验确认：该门面房室内确有六级台阶，而合同附件图纸仅以六条横线、箭头和"下"字标注，无文字说明台阶高度或位置。

法院最终判决：解除双方签订的商品房买卖合同；某园公司退还杨某全部购房款805617元；但驳回杨某要求支付利息和违约金的诉求。双方上诉后，二审法院维持原判。

三、企业如何防范此类法律风险？

核心问题：卖房时没说清"台阶"，赔了夫人又折兵
这个案子看似简单——买方嫌门面房里有台阶不想要了，但背后藏着企业常犯的致命错误：把"图纸上有标注"当成"客户已知情"。某园公司认为合同图纸画了横线和"下"字，就等于告知了台阶存在。可法院指出：普通人根本看不懂这种专业符号，尤其门面房本该平坦，突然冒出六级台阶，直接影响开店使用（比如轮椅进不去、货物搬运困难）。更关键的是，开发商拿不出证据证明销售时口头解释过，仅靠客户在图纸上签字就想免责，完全行不通！

企业避坑指南：3招守住"告知义务"底线

1. 特殊设计必须"说人话"，不能玩"找茬游戏"
   房屋若有台阶、立柱、管道等影响使用的特殊结构，不能只在图纸上画个符号了事。必须用加粗文字单独说明（例如："此处设有6级台阶，高差1.2米，影响无障碍通行"），并在销售现场设置醒目提示牌。本案中，某园公司仅靠图纸横线就想免责，等于把专业门槛强加给普通买家，法院直接认定"常人无法辨明"。记住：客户签字不等于知情，口头解释必须留痕！ 建议全程录音录像，或让客户手写"已知晓台阶位置及影响"。

2. 客户拒收时，别当"鸵鸟"拖着不管
   杨某2017年看房时当场拒绝收房，某园公司却一直拖延不处理。法院特别强调：开发商应在15日内书面催告客户行使解除权（例如发函："您若7天内不明确退房，视为接受现状"）。本案因开发商未及时催告，导致两年后客户起诉还能成功解约。风险提示：客户对房屋有异议时，必须24小时内书面回应，要么承诺整改，要么明确法律立场，避免"冷处理"坐实己方过错。

3. 别幻想"客户签了合同就万事大吉"
   某园公司上诉称"其他商铺都交付了，就她矫情"，但法院不买账——合同目的能否实现，只看这一套房的实际用途。门面房的核心功能是经营，台阶直接导致无法正常使用，哪怕房子验收合格也得退钱。更值得警惕的是：法院认定双方都有错（开发商没说清，客户没细看图纸），所以只退本金不赔利息。这意味着企业可能血本无归！

一句话总结：卖房不是"签完字就甩手"，对影响使用的特殊设计，必须用普通人能懂的方式反复告知，还要留好证据。否则客户一句"我不知道"，企业就得退回百万房款，还拿不到一分赔偿。尤其商铺、车位等特殊业态，建议在合同中单独设置"关键事项确认条款"，并由客户逐条签字捺印——这不是繁琐，是保住利润的最后防线。