租赁合同中第三方侵权不能作为拒付租金理由-广德租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2021)皖1822民初340号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实与判决结果

2008年4月2日，东某村村委会与安徽某强鸭业有限公司签订《土地租赁协议》，由某强公司承租东某村村委会位于××镇××村××村××组农田及水面共计90亩，租期30年，租金和付款方式为：当年农田和水面租金每亩按550元计算，合计年租金为49500元，签订合同时一次性付清。2009年租金在2008年11月1日前付清，2010年租金在2009年11月1日前付清，以此类推，粮食价格上涨到一定程度，农田租金也相应调整，具体方法是，如果粮食价格上涨到100元／100市斤时，租金调整为700元／亩／年；以后每百市斤上涨10元时，租金增加100元／亩／年。粮食价格以支付租金的当年10月20日的国家粮食牌价或省级以上农业龙头企业收购的杂交籼稻价格为准。同时约定了合同解除的条件即因自然灾害等人力不可抗拒因素造成乙方无法继续经营。某强公司一直在租赁土地上从事畜禽养殖业，租金缴付至2020年。2014年6月6日广德市农村土地承包经营权流转服务中心为该承租的土地办理了农村土地承包经营权流转鉴证书。现东某村村委会以某强公司未支付2021年租金及不拆除养殖场内的建筑物为由诉至法院，要求解除合同。

法院判决：某强公司需支付东某村村委会2021年租金87300元，同时驳回东某村村委会要求解除合同的其他诉讼请求。某强公司上诉后，二审法院维持了原判。

三、核心观点与法律风险防范提示

这个案例说的是一件很多企业都可能遇到的"委屈事"：明明是因为村民破坏了养殖场，导致企业无法正常经营，为什么还要支付租金？法院的判决给出了明确答案——第三方侵权行为不能成为拒付租金的理由。

某强公司认为，因为村民破坏了他们的围墙、房屋和设备，村委会又不制止还停水停电，所以他们不应该支付2021年的租金。但法院认为，村民破坏养殖场是侵权问题，而支付租金是合同义务，这是两码事。就像你租了别人的房子，邻居砸了你的窗户，你不能因此就不交房租，而应该找砸窗户的人赔偿。

对企业的重要提醒：

1. 合同义务必须履行，不能"以牙还牙"
   很多企业遇到类似情况时，第一反应是"既然你让我不好过，我也让你不好过"——对方不保障经营环境，我就停止支付租金。这是大忌！法院明确说了，第三方问题和合同履行是两回事。该付的租金还得付，否则就会像本案一样被判违约。

2. 签合同时要"想得远一点"
   某强公司吃亏就吃在合同里只写了"因自然灾害等人力不可抗拒因素"才能解除合同，但村民闹事不属于这种情况。企业在签合同时，一定要考虑各种可能影响经营的情况，比如可以增加条款："如因周边居民干扰导致连续3个月无法正常经营，承租方有权解除合同"。

3. 遇到问题先取证，再行动
   某强公司说村民破坏了设备，但没及时报警、没让村委会现场确认，光有视频很难证明是村民所为。企业遇到干扰时，第一时间要：报警取证、通知合同相对方到场确认、保存所有损失证据。没有证据，说破天也没用。

4. "另案处理"不是推卸责任，是正确策略
   法院告诉某强公司："你们可以另案起诉村民索赔"。这才是正确做法！企业应该同时做两件事：(1)按合同继续支付租金；(2)收集证据起诉侵权方索赔。一手履行合同，一手维护权益，才能最大程度减少损失。

5. 村委会不是"万能保姆"，别过度依赖
   很多企业觉得"土地是村委会的，他们就得保证我能顺利经营"。但法律上，村委会只负责把地交给你，没义务替你"管住村民"。除非合同里白纸黑字写了"村委会需确保周边环境稳定"，否则别指望他们为你"摆平"一切。

一句话总结： 合同就是合同，第三方惹的祸不能当"挡箭牌"。企业经营中，该履行的义务必须履行，有问题要通过合法途径解决，切忌"一气之下"停止履约，否则吃亏的还是自己。签订合同时多考虑风险点，遇到问题时及时找专业法律人士帮忙，才能真正保护企业利益。