土地权属以证为准，合同履行需明确界线 - 凤阳占有保护纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：占有保护纠纷
案号：(2019)皖11民终3146号
审理法院：安徽省滁州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2008年6月5日，凤阳县人民政府与凤阳某运港务有限公司签署《建设项目投资协议书》，约定由某运公司投资建设滁州港凤阳港区新港工程。2009年4月10日，某运公司取得滁州港凤阳港区213500平方米国有土地使用权【证号：凤国用（2009）0490号】。

2010年11月8日，某运公司和凤阳某粮收储有限公司签订《某运港第十二、十三号泊位码头产权购买协议》。协议约定：某粮公司购买某运公司港口的第十二、第十三号泊位码头及附随泊位码头土地45亩。合同金额为920万元。协议签订后，某粮公司已按合同约定支付了782万元。某运公司向某粮公司交付了12#、13#泊位及泊位后附随的面积分别为22.818亩、13.18亩、23亩的三块地块（58.998亩土地）。

2010年12月15日，凤阳县国土资源局与某粮公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，某粮公司获得港口、仓储用地23333平方米国有土地使用权并于2011年4月11日取得国有土地使用权证【证号：凤国用（2011）第0202号】。2011年6月23日，某粮公司取得凤阳县粮食物流中心及粮食专业码头建设项目《建设工程规划许可证》，建设规模为：平房仓7144平方米、浅圆仓1964平方米、综合用房3898平方米。

双方对诉争五块地在有关土地界线图、设计图、平面图、红线图等图示中的地块位置、面积、相邻关系、地表或地上建筑物现状等陈述一致，予以确认。5地块面积分别为：8.475亩、22.818亩、13.18亩、23亩、8.82亩，合计76.293亩。其中"S=23亩"的土地被用于港区公共道路，"S=22.818亩、S=13.18亩"地块被用于某粮公司建设工程规划许可证内的浅圆仓、平房仓等建设。某运公司提供的国有土地使用权证不含诉争的"S=8.475亩、S=8.82亩"地块。

法院最终判决：驳回某运公司的全部诉讼请求，某粮公司无需腾退土地或拆除建筑物，二审维持原判。

三、企业防范法律风险提示

这个案例给所有企业敲响了警钟：土地权属不是靠"我认为"就能确定的，必须以"土地证"为准！某运公司虽然与政府签了投资协议，也拿到了征地红线图，但当它拿着这些材料去法院告某粮公司"占地"时，法院却说这些都不是法定的权属证明，结果败诉了。

为什么某运公司会输得这么冤？

1. "一纸协议"不等于"一块地"：某运公司和某粮公司签了《产权购买协议》，约定卖45亩地。但实际交付时，某运公司给了58.998亩（22.818亩+13.18亩+23亩），超出协议13.998亩。问题来了：双方对"多出来的地"有没有说清楚？某粮公司说用另外15亩调换了，但某运公司拿不出证据证明没调换。最后法院说："你说别人多占地，得证明具体哪块地是你的，你连位置都说不清，败诉不冤！"

2. "证"比"图"更有用：某运公司拿着政府给的征地红线图主张权利，但法院明确说："红线图不是土地证！"土地权属必须看国土部门发的《国有土地使用权证》。案例中8.475亩和8.82亩两块地，某运公司的土地证根本没包含，所以法院直接说"这两块地你无权主张"。

3. "建"了不一定"违"：某粮公司在土地上建了仓库、道路，某运公司说是"违章建筑"。但法院发现这些工程都有《建设工程规划许可证》，属于合法建设。企业千万别以为"对方建了东西就是违法"，有证的建设受法律保护！

企业如何避免踩坑？

1. 签合同时"指界确认"不能少：买卖土地时，别光看图纸写"约45亩"，必须带着测绘人员到现场打桩划界，双方签字确认。就像买房要验房一样，买地也要"验地"！某运公司如果当初让某粮公司在交付地块上签字确认实际面积，就不会出现"多交13亩还说不清"的尴尬。

2. 土地证是"护身符"：拿到土地后，第一时间去办理土地使用权证。政府协议、红线图都是"前菜"，土地证才是"正餐"。案例中某粮公司之所以赢，就是因为它把协议中的土地办到了自己名下，拿到了"红本本"。

3. 发现问题及时"留痕"：某运公司发现某粮公司建设面积超出协议，应该马上发函确认，而不是等到建成才起诉。就像发现邻居砌墙越界，要立即拍照、发书面通知，否则等人家房子都盖好了，你再主张权利就难了。

4. 别把"规划许可"当儿戏：企业搞建设前，必须办好《建设工程规划许可证》。某粮公司赢的关键就是所有建筑都有证，合法合规。没有证的"先建后补"风险极大，可能面临强拆和巨额罚款。

记住：企业经营中，"白纸黑字"不如"实地确认"，"口头承诺"不如"法律凭证"。土地是企业的命根子，签协议、交土地、搞建设每一步都要"留证据、办证件、确界限"，否则一旦发生纠纷，法院只会问你："证据呢？" 没有证据支撑的主张，再合理的诉求也可能变成"一纸空文"。