逾期交房超90天购房者可解约，开发商不可抗力抗辩难成立-凤台房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初6440号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
王某林于2023年5月5日、8日分两次支付首付款共计203334元，2023年8月2日与凤台某林置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于凤台县某镇某路1#楼1903室房屋，建筑面积109.31平方米，总价733334元。按照合同约定凤台某林置业有限公司应于2024年4月30日前向王某林交付房屋，合同中对于逾期交付房屋的约定为"逾期超过90日，买受人有权解除合同"。2023年8月4日王某林与安徽凤台某商银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款530000元用于购买该房屋。2023年8月20日王某林开始向安徽凤台某商银行偿还借款本息。因凤台某林置业有限公司未能在2024年4月30日前交付房屋，2024年10月22日王某林诉至法院，要求解除两份合同。至本案法庭辩论终结前，凤台某林置业有限公司未能证明涉案房屋达到合同约定的交付条件。

判决结果：
法院判决：1. 确认《商品房买卖合同（预售）》于2024年10月22日解除；2. 确认《个人购房担保借款合同》于2024年10月22日解除；3. 凤台某林置业有限公司需十日内返还首付款203334元及自2023年5月8日起按LPR计算的利息；4. 安徽凤台某商银行需返还王某林已付贷款本息；5. 凤台某林置业有限公司需十日内向安徽凤台某商银行返还剩余贷款530000元及利息；6. 凤台某林置业有限公司需十日内支付王某林违约金22000.02元。

三、核心观点论述

这个案例告诉我们：开发商逾期交房超过90天，购房者不仅能要回房款，还能让开发商"赔了夫人又折兵"。最值得关注的是，开发商提出的"疫情影响是不可抗力"这一常见抗辩理由，法院根本不认可！

为什么开发商的不可抗力抗辩失败了？

凤台某林置业有限公司辩称，因为新冠疫情原因导致无法按时交房，属于不可抗力。但法院一查时间线就发现问题：凤台县的疫情发生在2022年3-5月，而王某林与开发商签订购房合同是在2023年8月。简单说，疫情都过去快一年了，开发商才和买房人签合同，这怎么能算"不可预见"的不可抗力呢？

对企业（特别是房地产开发企业）的警示：

1. "按时交房"不是小事，是生死线
   本案中，合同明确规定"逾期超过90日，买受人有权解除合同"。开发商从2024年4月30日拖延到7月30日之后（超过90天），就自动触发了解除权。很多企业以为拖几个月没关系，殊不知这可能导致整个项目"竹篮打水一场空"——不仅要退房款，还要还银行贷款、支付违约金、承担诉讼费，损失远超想象。

2. 不可抗力不是"万能挡箭牌"
   不可抗力是指"不能预见、不能避免且不能克服"的客观情况。但如果是：

   • 事件发生在合同签订前（如本案疫情）
   • 企业能够提前预见到风险却未采取措施
   • 合同中已明确约定了替代方案
     这些情况都不构成法律认可的不可抗力。企业不能把经营风险都推给"不可抗力"。

3. "房屋达标"比"按时交房"更重要
   本案中开发商最致命的问题是：直到开庭结束，都没能证明房子达到了合同约定的交付条件。很多企业以为只要"交钥匙"就行，但法律要求的是"符合合同标准的交付"。如果房屋质量、配套设施等不符合约定，即使交了房也可能被认定为无效交付。

4. 小心"连锁反应"：一个合同违约，牵连多个合同
   本案最典型的教训是：商品房买卖合同一解除，银行的贷款合同也跟着解除。开发商不仅要把首付款退给买房人，还要把剩余贷款还给银行。这种"一拖二"的赔偿模式，会让企业资金链雪上加霜。

给企业的实用建议：

• 倒排工期，留足缓冲期
  不要按"理想状态"排工期，要预留20%-30%的缓冲时间。比如合同约定2024年4月交房，内部计划应定在3月，避免因小问题导致逾期。

• 风险提前告知，避免"突然袭击"
  如果确实可能延期，应提前30天书面告知购房者，说明原因和新交房时间，争取协商变更合同。本案中开发商全程"沉默"，等买家起诉才抗辩，错失了补救机会。

• 合同条款要"活"不要"死"
  避免设置过于僵化的解除条件（如本案"逾期90天自动解约"）。可以约定："逾期超过90天，买受人可选择延期交房并获补偿，或解除合同"，给双方留余地。

• 建立"交付标准"自检清单
  在交房前30天，按合同逐项检查：水电是否通、消防是否验、绿化是否达标...保留书面记录。避免像本案一样，开庭时拿不出达标证据。

• 疫情等特殊情况要"及时留痕"
  如果真遇不可抗力，立即收集：政府停工令、现场照片、工期延误报告等证据，并在15天内书面通知对方。空口无凭的抗辩在法庭上毫无胜算。

记住：购房者可以"退房止损"，但企业一旦失信，损失的不只是钱，更是市场口碑。在当前房地产市场，诚信履约不是"应该做"的事，而是"必须做"的生存底线。企业只有把合同当回事，才能真正防范法律风险，走得更稳更远。