房屋租赁合同解除后为何仍无法收回房屋？-巢湖房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0181民初1965号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年5月，赵某、赵某2与巢湖某州房地产公司签订《租赁协议（回迁房返租）》，约定：赵某、赵某2将位于柘皋镇玉兰街回迁安置房商业101铺（约45㎡）出租给巢湖某州房地产公司，租期自2017年5月28日至2032年5月27日；第一年租金14000元（2019年5月28日至2020年5月27日），之后每年递增1400元；租金每年5月28日前预付，逾期两个月未付租金则自动解除合同。

2016年4月26日，巢湖某州房地产公司与某易购超市签订《超市合作协议》，约定将包括涉案房屋在内的约1700平米店面给某易购超市使用15年，不收取费用。2021年2月，巢湖某州房地产公司起诉某易购超市经营者鲍某，要求解除合作协议并返还房屋。

赵某、赵某2起诉要求：解除租赁合同、返还房屋、支付2020年5月至12月租金12566.6元。巢湖某州房地产公司对解除合同和支付租金无异议，但称房屋已转租给某易购超市，需待其与某易购超市的纠纷解决后才能返还。

法院判决：解除双方租赁合同；巢湖某州房地产公司支付2020年5月28日至2021年5月27日期间租金15400元；驳回赵某、赵某2要求返还房屋的诉讼请求。

三、核心风险与防范建议

这个案例看似简单，却暴露了企业出租房屋时最容易忽视的风险：合同解除了，房子却要不回来！

赵某、赵某2虽然打赢了官司，法院也判决解除了租赁合同，但房子仍然被某易购超市占着，他们就是拿不回来。为什么？因为巢湖某州房地产公司把房子转租给了某易购超市，现在自己和某易购超市闹翻了，起诉要求返还房屋，但官司还没打完。法院认为，在巢湖某州房地产公司和某易购超市的纠纷解决前，赵某、赵某2要回房子"客观上无法实现"。

企业最容易踩的坑：

1. 转租就像"放风筝"
   案例中巢湖某州房地产公司未经赵某、赵某2同意就把房子转租给某易购超市。很多房东觉得"反正有人交租就行"，殊不知一旦转租方和次承租人闹翻，自己就成了"夹心饼"。就像你把房子租给A，A又转租给B，A和B打起来，你作为房东反而被晾在一边。

2. 合同条款形同虚设
   赵某、赵某2在合同里写了"逾期两个月未付租金就自动解除合同"，这本来是保护自己的条款。但解除合同后，房子还在某易购超市手里，他们连门都进不去，更别说收租了。解除合同不等于收回房子，这是很多企业想当然的误区。

3. 15年租期埋隐患
   本案租期长达15年，但市场变化快，15年前的约定可能完全不适合现在。就像案例中租金每年只涨1400元，到后面明显低于市场价，但合同绑死了，想调整都难。

给企业的3个实用建议：

✅ 严控转租权
签合同时一定要写清楚："未经出租方书面同意，承租方不得转租"。如果允许转租，必须约定：①次承租人信息要备案；②转租合同不能超过原合同期限；③次承租人违约时，承租方要负连带责任。这样即使发生纠纷，你也能直接找次承租人。

✅ 设置"安全阀"条款
在合同里加上这类话："如承租方与第三方就房屋使用发生纠纷，导致出租方无法收回房屋的，承租方应按日租金3倍赔偿损失，并在15日内确保房屋清空返还。" 这样即使拿不回房子，也能拿到额外赔偿。

✅ 定期"体检"租约
每3-5年主动检查一次：①实际使用人是否还是签约方；②租金是否明显低于市场价；③房屋状况是否完好。发现异常及时协商调整，别等到欠租好几个月才行动。记住：早发现小问题，能避免大损失。

很多企业主觉得"合同签完就万事大吉"，其实租赁风险就像漏水的水管——开始只是滴水，不及时处理就会漫水成灾。下次签租约前，不妨多问自己一句：如果对方突然不付租金，我能用最简单的方式拿回房子吗？如果答案是否定的，这份合同就需要重新打磨。