房地产开发商不得以违规操作诱导客户购房-中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫0122民初3816号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年6月18日，中牟某新置业有限公司作为卖方，王某作为买方，双方签订《亚太绿博花园认购书》，王某认购亚太绿博花园14楼1单元5层502号房，总款2496296元。王某于2018年6月18日支付房款2万元，2018年7月2日支付首付款736296元。2018年7月24日，王某的户籍从河南省太康县迁入郑州市金水区。2018年8月22日，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价2496296元，其中756296元现金支付，1740000元以银行商业贷款方式支付。

王某称在购房前已告知售房人员其为被执行人、限制高消费且非郑州户籍，而中牟某新置业有限公司承诺能办理户口迁移和"离婚证"来解决购房资格和贷款问题，并为此向胡某平支付了13500元。后来王某因其他债务问题被限制高消费，无法办理按揭贷款，遂起诉要求撤销合同并返还已付款项773289.9元及利息。

法院经审理后判决驳回王某的全部诉讼请求，认为双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在可撤销的情形。

三、案例的核心观点与企业法律风险防范

这个案例表面上是购房纠纷，实则揭示了一个严重的企业经营风险：房地产开发商不得通过承诺办理违规操作来诱导客户购房。王某起诉时声称开发商承诺帮助办理"假离婚证"来规避银行贷款审查，但法院最终没有支持其撤销合同的请求。这看似对开发商有利，但其中隐藏的风险却值得所有企业警惕。

对企业的重要警示：

1. 绝不参与或协助任何规避法律的行为

   本案中，王某声称开发商承诺能办理"假离婚证"解决贷款问题。虽然法院最终没有认定开发商有此行为（因13500元是支付给胡某平而非公司），但这类承诺本身就极危险。企业员工或销售人员为了促成交易，常会口头承诺"有办法解决"客户的特殊困难，如"能帮您规避征信问题"、"能办理特殊手续"等。但这些承诺一旦被证实，不仅合同可能被认定无效，企业还可能面临行政处罚甚至刑事责任。

   企业应怎么做？ 建立严格的销售话术规范，明确禁止销售人员承诺任何规避法律、政策的操作。定期对销售人员进行合规培训，强调"合法销售"是底线，宁可少卖一套房，也不能多一个法律风险。

2. 所有收费必须正规透明，不留"灰色地带"

   本案中王某支付了13500元给"胡某平"用于所谓"户口迁移和离婚证办理"，但开发商否认收到这笔钱。虽然法院最终没有认定开发商责任，但这恰恰是企业最应警惕的：员工或关联人员以个人名义收取"额外费用"，一旦出事，企业虽可撇清关系，但声誉已严重受损。

   企业应怎么做？ 明确规定所有收费必须通过公司账户，开具正规发票，并在合同中列明所有收费项目。严禁销售人员私下收取任何款项，发现此类行为立即解雇并追究责任。建立客户投诉机制，让客户知道如何举报"额外收费"行为。

3. 客户资质审查必须严格，不能"明知故犯"

   王某在购房前已明确告知开发商自己是被执行人、限制高消费，这种情况下银行几乎不可能批准贷款。开发商若明知客户不符合贷款条件仍诱导其购房，就构成了"明知故犯"，可能被认定为欺诈。

   企业应怎么做？ 建立客户资质预审制度，在签订认购书前要求客户提供基本身份和信用信息。若发现客户可能不符合贷款条件，应明确书面告知风险："根据您提供的信息，银行可能拒绝您的贷款申请，您需准备其他付款方式"。这样既履行了告知义务，又避免了后续纠纷。

4. 合同交付要及时透明，不留"后门"

   本案中王某称开发商迟迟不给合同原件，直到2021年3月才提供电子版。虽然这未影响判决结果，但正规企业应当在签约后立即向客户提供合同原件，这是基本商业诚信。

   企业应怎么做？ 制定严格的合同管理流程，确保客户在签约后24小时内收到合同原件。可以采用电子签约系统，既提高效率又便于管理。同时，在合同中明确约定："若因买方原因导致贷款无法获批，买方应在XX日内以其他方式支付剩余房款"，避免类似本案的长期僵持。

5. 对"特殊客户"更要谨慎处理

   本案王某为孩子购房，有父母资助，属于"刚需"客户。销售人员往往对这类客户放松警惕，为了成交而承诺"一定能解决"。但越是"迫切"的客户，越要警惕其背后可能存在的资质问题。

   企业应怎么做？ 对特殊需求客户（如非本地户籍、征信有问题、高龄购房者等），安排专人进行专项风险评估，必要时可咨询法律顾问。宁可婉拒客户，也不要埋下法律隐患。

总结： 房地产交易金额大、周期长，任何看似"灵活"的操作都可能成为日后纠纷的导火索。企业唯有坚守合法合规底线，规范销售流程，才能避免陷入"赢了官司却输了信誉"的困境。记住：真正的销售高手，不是能"搞定"各种违规操作的人，而是能清晰告知客户"什么能做、什么不能做"的专业人士。在法律框架内为客户解决问题，才是企业长久发展的正道。