签了合同不登记权益可能 打水漂 -中牟确认合同效力纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同效力纠纷
案号：(2020)豫0122民初8751号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实与判决结果

2001年9月4日，河南某农业学校（现河南某农业职业学院）与中牟县某建设局（现中牟县某住建局）签订《土地使用权转让协议》，约定河南某农业学校把西围墙外侧一米宽土地使用权无偿转让给中牟县某建设局使用；中牟县某建设局在建房时为河南某农业学校留出宽4.5m、3.5m通道大门各一个，同时北大门一侧无偿为河南某农业学校建2.1m宽传达室。后中牟某宏图公司（原中牟县某建设局下文成立的公司）进行房产开发时，在新世纪广场东侧连体住宅楼3单元1层南户为河南某农业职业学院建房屋一间，河南某农业职业学院将该房屋作为传达室使用。

2015年7月14日，中牟某宏图公司与案外人朱某签订《房屋买卖契约》，将包含"传达室"在内的整套房屋出售给朱某。2016年1月15日，朱某办理房屋所有权登记。2018年，朱某起诉要求交付房屋，法院判决中牟某宏图公司向朱某交付房屋。2020年，河南某农业职业学院起诉要求确认2001年协议有效及传达室交付行为有效。

法院最终判决驳回河南某农业职业学院的全部诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示

签了合同不等于稳坐钓鱼台，没办登记可能"竹篮打水"

这个案例就像我们买水果——签合同时以为"钱货两讫"，结果发现水果摊主偷偷把整筐苹果都卖给别人了，自己只拿到口头承诺的一颗。法院为什么驳回学校的诉求？关键在于两点：

1. "有效合同"≠"实际权益"

学校一直以为"协议有效就能永久使用传达室"，但法律上有个重要规则：不动产谁登记归谁。就像买房必须办房产证一样，学校虽然从2003年起使用传达室，却从未办理单独产权登记。当开发商把整套房子卖给朱某并完成登记后，法律就只认朱某是房主。这就好比你借朋友手机用十年，但没过户登记，突然机主把手机卖给别人，你还得乖乖还回去。

2. "无争议"反而无法起诉

学校起诉要求确认协议有效，但住建局完全同意这个说法，双方根本没争议。这就像两个人都承认"今天是晴天"，法院当然不会专门开庭确认"今天确实是晴天"。法律只解决有争议的事，没有纠纷硬要法院确认，就像要求医生给健康人开病假条——没这个必要。

企业风险防范指南（一看就懂版）

✅ 权益必须"上户口"

• 凡是通过合同获得的房屋、土地等不动产，24小时内要核查是否完成产权登记
• 案例警示：学校如果当年把传达室单独登记在自己名下（哪怕只登记1㎡），就不会人财两空
• 操作建议：合同中必须写明"乙方应在X日内配合办理产权登记"，并约定逾期违约金

✅ 警惕"无偿""赠送"陷阱

• 本案学校"无偿"转让一米宽土地，结果失去对传达室的完整控制权
• 企业教训：看似占便宜的"免费条款"，往往埋着大雷！
• 防范口诀："要送可以，白纸黑字写清楚后续权利"

  ✨ 正确示范："甲方赠送设备使用权，但乙方须在使用场所外墙显著位置标注甲方标识，若乙方出售房产，须确保新业主继续履行本条款"

✅ 定期做"合同体检"
很多企业签完合同就束之高阁，等出事才翻出来。建议：

• 每季度抽查10%重点合同
• 重点关注：涉及不动产的、有长期履行义务的、对方可能转卖资产的
• 案例对照：如果学校在2015年发现开发商要卖房时就提出异议，完全能保住传达室

✅ 关键动作必须"留痕"

• 使用微信/邮件沟通时明确说："根据X年X月X日协议第X条，请立即办理XX登记"
• 现场交接时拍带时间水印的照片："2023年8月1日XX设备已移交"
• 案例反面教材：学校使用传达室17年却无产权登记，法院只认"谁登记谁所有"

最后划重点
法律不保护"躺在权利上睡觉的人"。企业签合同时要像保管钱包一样：
1️⃣ 当场验明（确认条款是否完备）
2️⃣ 立即锁好（同步办理登记手续）
3️⃣ 定期检查（每季度核对权益状态）

记住这个血泪教训：合同是纸，登记是金。没办登记的权益，就像沙滩上的城堡——看着结实，潮水一来就没了。