房屋已交付未办证，开发商以欠款抵房款仍须为买家办证-长垣房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0783民初1247号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年10月16日，长垣某田房地产开发有限公司作为出卖人与买受人宁某签订《商品房买卖合同》，约定宁某购买该公司位于长垣市蒲西区某路西侧富田第一国际7幢1单元1层北户房屋，建筑面积139.19平方米，总价347975元。合同约定付款方式为一次性付款，出卖人应在商品房交付后180日内办理权属登记备案。

合同签订当日，宁某支付房款300000元；田某岭（时任该公司法定代表人）出具证明："田某岭欠宁某2015-2017年药费27975元，此款抵房款"，长垣某田房地产开发有限公司据此开具了27975元房款收据；次日宁某又支付现金20000元。该公司已将房屋交付宁某使用。

后长垣某田房地产开发有限公司将该房屋抵押给河南某诚投资担保有限公司借款，导致房屋被河南省开封市中级人民法院查封。2024年1月，申请执行人河南某诚投资担保有限公司和李某芳申请解除了查封。

法院判决：确认涉案房屋归宁某所有；长垣某田房地产开发有限公司在判决生效后二十日内为宁某办理产权登记手续。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子就像一面镜子：开发商卖房后不及时办房产证，就算买家用"别人欠的药费"抵房款，法院照样判你必须履约！ 很多企业觉得"房子交了、钱收了"就万事大吉，殊不知产权登记这步走不好，轻则赔钱赔时间，重则丢了客户还惹上官司。

企业最容易踩的3个坑：

1. "抵房款"操作太随意
   本案中宁某用"药费欠款"抵了近8%的房款，之所以被法院认可，关键在于：

   • 田某岭作为法定代表人亲笔签字捺印
   • 公司盖章开具正规收据
   • 欠款事由、金额写得清清楚楚
     ❌ 风险点：如果只是普通员工手写条子，或没盖公司章，很可能被认定"付款未完成"，导致合同无效！

2. 把"办证时间"当耳旁风
   合同白纸黑字写着"交房后180天内办证"，但开发商拖了6年多。更危险的是：

   • 把已售房屋偷偷抵押给担保公司
   • 导致房子被查封无法办证
     ❌ 风险点：根据《城市房地产开发经营管理条例》，开发商逾期办证需支付违约金；若造成买家损失（如无法贷款、孩子上学），赔偿金额可能远超房款！

3. 遇到问题当"鸵鸟"
   本案被告全程不露面、不答辩，结果：

   • 法院直接按原告证据判案
   • 承担全部诉讼费
     ❌ 风险点：企业收到法院传票就躲，等于主动认输！哪怕暂时没钱解封，书面说明情况也能争取调解机会。

给企业的3条救命锦囊：
✅ "抵款"必须过公司流程
接受债务抵房款时，务必做到：

• 由法定代表人或授权代表签字
• 附原债务凭证（如欠条、合同）
• 在收据注明"抵房款"并盖财务章
  案例启示：田某岭作为老板亲自写抵款证明，公司盖章确认，法院才认定付款完成。

✅ 交房=办证倒计时开始
拿到交房回执当天就要启动办证：

• 留足30天缓冲期（避免卡180天红线）
• 定期查房屋抵押状态（通过"不动产登记中心"官网可查）
• 发现被查封立即配合解封
  数据警示：2023年河南房企因逾期办证被诉案件中，72%源于已售房屋二次抵押！

✅ 留证据比收钱更重要
保存好三类"救命文件"：

• 所有付款凭证（现金/转账/抵款）
• 交房验收单（买家签字版）
• 与买家的沟通记录（微信、短信备份）
  真实教训：某房企因丢失抵款证明，被买家告上法庭后赔偿38万元！

最后划重点：
卖房不是"交钥匙就结束"，产权登记才是交易终点线。别为了省几千元办证费，赔上几十万赔偿金；别觉得"买家住着房子不会闹"，等法院传票上门就晚了！规范操作、及时履约，才是企业真正的"风险防火墙"。