租赁在抵押之后无法对抗银行执行权利-长垣执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2023)豫0783民初142号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2014年9月30日，长垣某银行与新乡某起重机械有限公司签订综合授信合同，约定新乡某起重机械有限公司可向长垣某银行申请最高授信额度280万元。同日，武某、王某自愿提供其名下土地（土地证号：长国用（2014）第Ｃ**7号）为该贷款提供抵押担保。截至2018年1月29日，新乡某起重机械有限公司尚欠长垣某银行借款本金280万元及利息罚息76.8万余元。法院判决新乡某起重机械有限公司需偿还上述款项，长垣某银行有权对武某、王某提供的抵押土地拍卖价款优先受偿。

2022年10月11日，法院裁定查封武某、王某名下抵押土地的地上建筑物；2022年11月3日，法院裁定拍卖该抵押土地及地上附属物。

另查明：2015年1月1日，新乡某起重机械有限公司因拖欠李某货款，与其签订厂房租赁抵债协议，将厂区土地及房屋租赁给李某抵扣货款。2017年4月20日，新乡某起重机械有限公司、李某、河南某重工机械有限公司签订三方协议，约定将上述土地及房屋转租给河南某重工机械有限公司使用。

河南某重工机械有限公司认为其作为合法承租人，法院拍卖行为侵害其租赁权益，提起执行异议之诉，要求停止执行。法院经审理后驳回其诉讼请求，案件受理费由河南某重工机械有限公司承担。

三、企业如何防范"先抵押后租赁"的致命风险

核心观点：租赁合同签得再漂亮，也架不住"抵押在前"！

本案中，河南某重工机械有限公司的败诉根源非常典型：当租赁关系发生在抵押权设立之后，承租人的"租权"无法对抗抵押权人的"执行权"。通俗地说：

• 新乡某起重机械有限公司在2014年9月就把土地抵押给了银行；
• 而抵债租赁协议是2015年1月才签的，转租给河南某重工更是拖到2017年4月；
• 相当于"先把房子押给银行借钱，还不上钱时再把房子租给别人"。

根据《民法典》第405条规定："抵押权设立前已出租并转移占有的，原租赁关系不受影响"。但反过来——抵押在前、租赁在后，一旦抵押人还不上钱，银行有权直接拍卖抵押物，承租人必须无条件搬走！ 这就是为什么法院说"买卖不破租赁"不适用于本案。

企业必须警惕的3个血泪教训：

1. 租厂房前必查"产权底细"
   很多企业签租赁合同时只看房东的房产证，却忽略最关键一步：去不动产登记中心查"抵押查封状态"！本案中若河南某重工在2017年转租时查证，会发现该土地早在2014年就已抵押给银行。记住：签合同前花20元查档，比事后花200万打官司划算得多！

2. "抵押人同意"不能只靠口头承诺
   新乡某起重机械有限公司向河南某重工隐瞒了抵押事实，但法律只认"抵押权人"（即银行）的态度。正确操作是：

   • 要求房东提供银行同意租赁的书面文件（比如银行盖章的《同意出租函》）；
   • 在租赁合同中明确约定："若因抵押导致无法使用房屋，房东需赔偿全部损失"。

3. "占有使用"才是护身符
   法律保护的是"已实际占有"的租客。但本案中：

   • 抵债协议（2015年）签了却未实际入驻；
   • 转租协议（2017年）签了又隔了两年才被执行。
     企业租用厂房后，务必做到：
   • 立即办理物业交接、缴纳水电费并保留凭证；
   • 在房屋醒目处张贴公司标识（拍照留存）；
   • 避免"签了合同却空置"——这会被视为未实际占有！

给企业的实操建议：

• 查档三步走： 签约前→查登记簿（看是否有抵押/查封）→查抵押合同（看是否约定"不得出租"）→要求抵押权人书面确认；
• 合同加保险： 在租赁条款中写明："出租方保证房屋无权利瑕疵，若因抵押导致合同解除，需赔偿我方装修损失+搬迁费用+预期利润"；
• 房东是"老赖"要加倍警惕： 本案中河南某重工的法定代表人是新乡某公司法定代表人之子，这种关联关系极易导致权利被架空——租关联方的资产，风险比租陌生人高十倍！

最后敲黑板： 银行作为抵押权人时，法律天平天然向其倾斜。企业无论是出租方还是承租方，只要涉及已抵押资产，必须把"抵押状态"作为合同生死线。别等法院贴出拍卖公告才想起查产权，那时你的"长期租约"在法律上可能只是一张废纸！