房屋买卖中合同约定明确可有效防范欺诈指控风险-长葛房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)豫10民终2044号
审理法院：河南省长葛市人民法院（一审）、河南省许昌市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

2020年5月11日，许某作为买受人与长葛市某置业有限公司作为出卖人签订合同编号为20****003的《商品房买卖合同（预售）》。该合同载明"预售依据该商品房已由长葛市不动产登记中心批准预售，预售许可证号为长房预（销）售字（2019）第29号，该商品房为25号楼1单元1层0101002号，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8987.89元，总价款为1262619.00元，买受人应当于2020年5月11日前支付首期房价款482619.00元，余款780000.00元向银行申请贷款支付"。该合同附件十一《补充协议》5.3载明"出卖人赠送的露台、花园和地下室出现质量瑕疵但不影响商品房本身的质量和使用的，出卖人可予以维修，但不承担赔偿责任，买受人不得据此要求解除《商品房买卖合同》"。许某作为借款人、长葛市某置业有限公司作为保证人与中国某银行股份有限公司长葛支行等签订了《个人购房借款／担保合同》。2020年5月11日，许某向长葛市某置业有限公司缴纳购房款482619元；2020年5月19日，缴纳住房专项维修资金6743元；2021年5月24日，25＃楼经建设、施工、监理、设计、勘察单位验收合格，5月27日准予竣工备案；2021年6月26日，许某办理交房手续。双方均认可案涉房屋一层预测建筑面积140.48平方米。2021年7月20日暴雨后，许某方发现25＃楼地下一层进水，向物业反映。长葛市某置业有限公司采取了增加排水沟、防水材料修补等维修措施。

判决结果：许某起诉要求解除购房合同、返还购房款等，一审和二审法院均驳回其全部诉讼请求，认为其主张缺乏事实和法律依据。

三、企业如何防范法律风险：核心启示

这个案例看似是购房者的败诉故事，实则给企业敲响了一记警钟：合同约定清晰+施工规范+证据完整，是企业防范销售纠纷的"铁三角"。许多企业因贪图省事，在销售环节埋下隐患，最终陷入漫长诉讼。本案中，长葛市某置业有限公司之所以胜诉，关键在于三点，企业务必引以为戒：

1. 合同必须"白纸黑字"，杜绝模糊表述
许某主张"开发商欺诈销售"，理由是购房时宣传负一层归其所有，但合同中未明确产权。法院却认为：合同已写明"按建筑面积计价"（仅含地上一层140.48平方米），且补充协议明确约定"赠送地下室不影响房屋主体使用时，买受人不得解除合同"。企业教训：

• 对赠送部分（如地下室、露台）必须在合同中写清性质：是"赠送使用权"还是"附条件产权"？
• 避免口头承诺！销售时若说"负一层送您当健身房"，合同却写"赠送部分以实际交付为准"，极易引发纠纷。
• 操作建议：在补充协议中直接注明："赠送地下室仅作储藏用途，不计入产权面积，出现漏水等问题时出卖人负责维修但不退房"，并用加粗字体提示客户。

2. 严格按规划施工，保留验收"护身符"
许某称"开发商擅自开楼梯口改变房屋结构"，但法院发现：房屋已通过五大单位（建设、施工、监理、设计、勘察）联合验收，并取得政府备案。企业教训：

• 任何设计变更必须先报批！例如：若为提升卖点在客厅开楼梯口，需重新取得规划部门许可，否则会被认定"违规改造"。
• 验收文件是"救命稻草"：暴雨导致地下室进水后，因有验收合格证明，法院认定属"不可抗力"而非质量问题。
• 操作建议：每道施工环节拍照存档，验收时让客户签字确认，避免事后扯皮。

3. 问题出现后，及时维修比"嘴硬"更重要
2021年7月暴雨后，许某发现地下室进水，开发商立即采取排水沟修补等措施。法院特别指出："已维修且不影响居住"，因此不支持解约。企业教训：

• 客户投诉时别急于推责！本案中若开发商置之不理，很可能被认定"故意隐瞒缺陷"。
• 善用合同条款：补充协议中"赠送部分质量问题不退房"的约定，成为抗辩关键。
• 操作建议：建立48小时响应机制，小问题现场解决，大问题书面告知维修方案，全程留痕。

最后提醒企业：
很多销售为了促成交易，会说"地下室算你的""随便改都行"，但一旦发生纠纷，法院只认白纸黑字的合同。本案中许某支付近9000元/㎡的高价（其他楼层仅6000元），却因合同未明确负一层对价，最终无法主张权利。对企业而言，诚信经营不是靠"口头保证"，而是用严谨的合同和规范的操作赢得客户信任。下次签合同时，请自问：

• 客户能否一眼看懂"赠送"的真实含义？
• 手中的验收文件能否经得起法庭质证？
• 若明天就被告上法庭，证据链是否完整？

记住：省下拟合同的几千元，可能赔掉几十万；多花一小时规范流程，能避免一年的官司。这才是真正的企业风控智慧。