购房者对停工楼盘可行使不安抗辩权不构成违约 - 长葛商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)豫10民终2961号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年8月29日，程某与长葛某公司签订《商品房认购协议书》，认购长葛某樾小区项目3号楼1单元4层01户房屋。2021年9月24日，程某支付首付款213768元。2021年10月4日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款683768元，程某、霍某应于2021年10月4日前支付首期房价款283768元，余款400000元向许昌市住房公积金中心申请贷款支付；交房时间为2024年5月1日。合同约定买受人应在签订合同后3日内提交贷款资料，在60个工作日内确保按揭贷款到达出卖人账户。

2022年3月10日，程某又支付70000元（将商业贷款改为公积金贷款）。2022年9月16日，程某交纳住房专项维修资金6645元。2023年3月，长葛某公司委托律师向程某、霍某发《律师函》，要求二人于2023年3月31日前办理完毕按揭贷款手续，否则解除合同。2023年6月23日，程某在长葛某公司处购买车位，支付55472元。

长葛某公司以程某、霍某未办理公积金贷款为由，起诉要求解除合同并要求支付违约金34188.4元及逾期违约金。法院最终判决：驳回长葛某公司的全部诉讼请求，二审维持原判。

三、核心观点及企业法律风险防范建议

案件核心：停工楼盘中购房者的"护身符"

这个案例的核心在于：当楼盘因开发商自身原因停工，购房者有权暂停付款而不算违约。法院认为，案涉小区在合同签订后仅一个多月就停工了，而且工地门口挂起了"还我血汗钱"的横幅，这足以让普通购房者担心"房子还能不能盖好""钱交了会不会打水漂"。在这种情况下，购房者暂停办理贷款不是耍赖，而是法律赋予的正当权利——不安抗辩权。

企业容易踩的3个"大坑"

坑一：误以为"合同写了期限就必须按时付钱"

长葛某公司坚持认为："合同白纸黑字写着60个工作日内要付清贷款，逾期就是违约"。但法院指出：合同履行是双向的！开发商首先要保证项目正常施工，才能要求购房者按时付款。就像你去餐厅吃饭，不能服务员还没上菜就催你结账。本案中，楼盘停工属于开发商自身问题（与建筑公司有纠纷），不是疫情等不可抗力，购房者担心交不了房而暂停付款完全合理。

坑二：发完律师函又收钱，前后矛盾惹麻烦

长葛某公司2023年3月发律师函说"3月31日前不办贷款就解除合同"，但6月又收了程某的车位款。法院认为：收车位钱等于默认继续合作！这就像你跟朋友约好"明天不还钱就绝交"，结果第二天还一起吃饭，法院自然认为你们关系没破裂。企业发函催款时要慎重，后续行为不能自相矛盾。

坑三：忽视购房者真实顾虑，机械套用合同条款

开发商认为："停工是暂时的，后面都复工了，购房者应该继续付款"。但法院强调：法律要保护普通人的合理担忧。普通人看到工地停工、工人讨薪，担心血汗钱打水漂是人之常情。企业不能拿着合同条款说"反正最后能交房，你就得按时付钱"，这不符合公平原则。

给企业的3条"避坑"建议

1. 保证项目"不断工"是底线
   销售期间务必维持正常施工。如遇特殊情况需停工，必须：

   • 及时向购房者书面说明原因（比如："因建筑公司纠纷暂停工，已更换新施工方，预计X月复工"）
   • 提供切实可行的复工计划（附新施工合同、资金保障等证明）
   • 避免出现"讨薪横幅"等影响购房者信心的情况

2. 催款要"讲证据、看诚意"

   • 发律师函前先确认：停工真是不可抗力？还是自身资金问题？
   • 如果购房者提出合理担忧（如提供停工照片、工人讨薪证据），应优先协商解决，而非直接威胁解约
   • 后续行为要与函件内容一致（如坚持解约就别再收购房者的钱）

3. 学会"双向沟通"而非单方施压
   本案中，若长葛某公司这样做可能避免败诉：

   • 停工时主动联系购房者："抱歉暂时停工，这是新施工方案，请放心"
   • 购房者犹豫贷款时，提供银行保函或第三方担保增强信任
   • 协商分期付款等替代方案，而不是直接发函解约

最后提醒

房地产企业要记住：合同不是"尚方宝剑"，而是"双向承诺"。开发商先保证能交房，才有资格要求购房者付房款。当项目出现波折时，比起发律师函"硬刚"，主动沟通、解决问题才是保护企业利益的正确方式。否则，不仅收不到房款，还要倒贴诉讼费、损害企业信誉，实在得不偿失。