房屋买卖合同违约金约定过高将被法院调低-禹州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫1081民初3418号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2023年1月28日，禹州某置业有限公司与王某签订合同编号为20**076的《商品房买卖合同（预售）》，约定由王某购买位于河南省许昌市禹州市道路幢单元层**号房屋一套，总价款为784058元，买受人应当于2023年1月28日前支付首付款174058元，剩余房款以银行按揭方式支付等内容。后禹州某置业有限公司作为甲方、王某作为乙方签订《欠款协议》一份，载明因乙方个人原因未能在签订《商品房买卖合同》时付清全部首付款，甲、乙双方在签订《商品房买卖合同》时，支付首付款54525元，剩余90000元在2023年12月30日前无息分两期还清：1、乙方在2023年6月30日前向甲方支付未付首付款45000元；2、乙方在2023年12月30日前向甲方支付未付首付款45000元。若乙方未按协议约定付款，则逾期在15日以内，自本协议规定的应付款期限之日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款1‰／日的比例向甲方支付违约金，《商品房买卖合同》继续履行。逾期超过30日的，乙方自愿放弃上述所购房屋的全部权利，甲方有权解除《商品房买卖合同》，并将该合同项下商品房另行收回、出售并无需征得乙方同意。

判决结果：法院判决王某支付禹州某置业有限公司房屋首付款90000元，但将违约金标准从约定的日息千分之一（即每天90元）调低为按同期银行一年期贷款市场报价利率计算，驳回了原告关于高额违约金的诉讼请求。

三、企业如何避免"赢了官司却亏了钱"的法律风险

这个案例告诉我们一个简单却重要的道理：合同约定的违约金不是越高越好！很多企业老板认为，违约金写得高一点，才能震慑对方按时履约。但实际情况是，法院不会支持"漫天要价"式的违约金。

为什么法院会调低违约金？

就像本案中，开发商约定的日息千分之一，换算成年利率就是36.5%，而当时银行贷款市场报价利率(LPR)大约只有3.45%左右。简单算笔账：欠9万元，按约定每天要付90元违约金，一年下来要3万多元；而按法院判决的标准，一年只需付3000多元。法院认为，违约金的本意是弥补损失，不是让守约方"大赚一笔"。当约定的违约金明显超过实际损失时，法院有权依法调低。

给企业的三点实用建议：

1. 违约金要"合理"而非"吓人"
   签订合同时，违约金标准建议参照银行贷款利率的1.3-1.5倍（目前大约在4.5%-5%左右）。比如欠款10万元，年违约金控制在4500-5000元比较合理。记住：违约金是"补偿性"的，不是"惩罚性"的赚钱工具。

2. 保留损失证据比约定高违约金更重要
   如果企业确实可能遭受较大损失（如房屋转售差价、额外融资成本等），一定要在合同中明确约定计算方式，并在履约过程中注意保留相关证据。这样即使发生纠纷，也能向法院证明高违约金的合理性。

3. 分期付款要设"安全阀"
   本案中开发商允许客户分期支付首付款，但风险控制不足。建议企业：

   • 分期次数不要超过2次
   • 每期间隔不宜超过3个月
   • 设置"逾期即终止"条款（如逾期15天未付，剩余款项全部到期）
   • 同时要求客户提供担保人或抵押物

特别提醒： 很多企业主有个误区，认为"合同是我写的，条款当然我说了算"。但根据《民法典》规定，合同条款必须公平合理，明显不公平的条款法院可以不支持。就像本案，开发商虽然胜诉要回了9万元本金，但因为违约金约定过高，实际拿到的钱比预期少了很多，相当于"赢了官司却亏了钱"。

企业签订合同时，不妨多问自己两个问题：这个违约金标准行业普遍是多少？如果我是法官，会觉得这个数字合理吗？做到这两点，就能避免很多"纸面胜利"的尴尬局面。毕竟，合同的目的是保障交易顺利进行，而不是制造纠纷时"狠宰一刀"。