按揭担保人垫付贷款后有权向购房者追偿-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫1081民初3492号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年1月21日，禹州市某有限公司作为出卖人、刘某作为买受人，双方签订了合同编号为201801210009的《商品房买卖合同（预售)》，约定刘某从禹州市某有限公司处购买位于禹州市华夏大道以北、三官冢路以东、北临禹王大道、东临先锋路的x小区x幢x单元x层x号房屋，该商品房总价款为639333元，刘某支付首期房价款199333元，余款440000元向禹州市某合作联社申请贷款支付。该《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（五）项约定：在出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行要求出卖人承担担保责任，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项。

2018年2月9日，刘某（借款人、抵押人）、禹州市某有限公司（保证人）与禹州市某合作联社签订《个人购房借款(综合)合同》一份，约定由刘某向禹州市某合作联社贷款440000元。刘某作为抵押人以所购房产为该笔贷款设定抵押担保，禹州市某有限公司提供连带责任保证。后刘某未及时偿还银行贷款，禹州市某合作联社要求禹州市某有限公司履行担保责任，并自其保证金账户中分四次扣划共计45271.34元（2022年12月27日9867.41元，2023年5月18日9943.76元，2023年8月30日9935.64元，2025年3月4日15524.53元）。

法院判决刘某于判决生效后十日内偿还禹州市某有限公司垫付款45271.34元及利息（自2025年4月10日起按一年期LPR计算至还清之日止），案件受理费466元由刘某负担。

三、核心观点与企业风险防范建议

这个案例的核心在于：当企业作为担保人替他人垫付款项后，依法享有追偿权，但必须做好事前约定和证据留存。很多企业，特别是房地产开发商在为购房者提供按揭贷款担保时，常常忽略了风险防范，导致垫付后追讨困难。本案中，禹州市某有限公司之所以能成功追回垫付款，关键在于两点：一是合同中明确约定了追偿条款，二是完整保存了垫付凭证。

给企业的三点实用建议：

1. 合同条款要"写清楚、写具体"
很多企业在签订合同时，往往使用格式化条款，只简单写"买方应偿还垫付款"，但没写清楚具体金额如何计算、何时偿还、逾期利息怎么算。本案中，开发商在补充协议中明确约定"买受人应于收到通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项"，还约定了违约金计算方式。这样清晰的约定，让法院在判决时有明确依据。建议企业：在涉及担保责任的合同中，务必写明垫付金额确认方式、还款期限（建议不超过15天）、利息计算标准（可约定按LPR计算），避免出现"尽快偿还"等模糊表述。

2. 证据管理要"日常化、电子化"
本案中，开发商能胜诉的关键是保存了四次银行扣款回单。但现实中很多企业垫付后不及时收集凭证，等到要起诉时才发现银行流水不完整。建议企业：建立"垫付事项电子台账"，每次被银行扣款后立即下载电子回单，按时间顺序存档；与购房者保持书面沟通（如短信、邮件），每次催款都留痕；重要通知最好通过EMS邮寄并保存签收回执。现在手机拍照很方便，遇到银行扣款短信马上拍照存证，比事后补证容易得多。

3. 风险预警要"抓苗头、早行动"
刘某逾期三次以上才被银行扣款，但开发商如果能在第一次逾期时就介入，可能避免后续大额垫付。建议企业：与合作银行建立信息共享机制，当购房者出现首次逾期时就收到预警；在销售时就向购房者说明"连续三次逾期可能导致房屋被收回"的风险；对高风险客户提前收取担保保证金。特别提醒：根据《民法典》规定，担保人必须在承担担保责任后及时行使追偿权，拖延过久可能丧失胜诉权。

很多企业以为"有合同就能要回钱"，但实践中90%的追偿纠纷败诉都是因为证据不足或条款模糊。本案给我们的最大启示是：担保不是"走过场"，每一份担保合同背后都是真金白银的风险。企业在提供担保前，不妨自问三个问题：条款写清楚了吗？证据能保存多久？出问题后怎么办？提前做好这些准备，才能避免"好心垫付，讨债无门"的尴尬局面。