先买房后抵押买受人权利可排除银行抵押执行-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2024)豫1481民初13480号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
永城某银行与庞某、余某金融借款合同纠纷一案，法院于2020年8月15日作出民事调解书，确认庞某、余某同意偿还永城某银行借款本金120万元及利息191485.85元，于2020年10月25日前清偿完毕；永城某银行有权就该笔借款对庞某、余某抵押房屋（永房权证永城市字第**）的拍卖或者变卖价款享有优先受偿权。后庞某、余某未按调解协议履行还款义务，余某于2020年12月3日死亡，永城某银行以庞某为被执行人申请强制执行，法院于2023年12月1日查封余某名下的位于河南省永城市芒山镇雨亭社区商住房产。

另查明，余某和王某乙合伙开发建设永城市芒山镇雨亭社区房屋。2015年7月19日，余某将该社区（某某路中段路东）X单元X楼北户房屋出售给刘某，双方签订了《售房协议书》，约定总房款110000元。刘某按照合同约定支付房款后，余某给刘某出具收条一份，金额为110000元。涉案房屋交付后，刘某装修并入住至今。

再查明，余某向永城某银行借款，并用其名下的房产（房产证号：字第**）办理抵押登记（抵押登记时间：2017年9月8日）。

判决结果：
永城市人民法院驳回了永城某银行要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，认定刘某作为房屋买受人享有足以排除强制执行的民事权益。

三、核心观点与法律风险提示

这个案例讲清楚了一个关键问题：如果有人在房子抵押给银行之前就已经合法买房并住进去，那么这位买家的权利能"打败"银行的抵押权。很多企业可能以为"房产证上是谁的名字，谁就说了算"，但法律保护的是"真实交易在先"的人。

为什么银行会输？

1. 时间点决定胜负：刘某在2015年就买了房，而银行的抵押登记是2017年才办的。就像排队买东西，先来的先得，刘某的买房时间早于银行抵押时间，所以他的权利优先。
2. 四个条件全满足：法院认定刘某同时做到了四件事——
   • 在法院查封前签了有效合同（2015年签约，2023年才被查封）
   • 在查封前已实际入住（有电费记录和照片证明）
   • 付清了全部房款（有11万元收条）
   • 没因自己原因导致没过户（房子整栋都未分户办证，非刘某过错）

企业必须警惕的三大风险

风险一：抵押前不查房屋现状，钱借出去可能打水漂

本案中，银行放贷时只看了房产证，没实地查看房屋是否有人居住。如果2017年办理抵押时去现场看看，就会发现刘某已经住了两年，完全可以拒绝用这套房做抵押。企业教训：

• 接受房产抵押前，必须亲自上门看房，询问邻居和物业
• 要求抵押人书面承诺"房屋无人居住、无买卖纠纷"
• 对老旧社区、安置房等特殊房产更要重点排查

风险二：以为"抵押登记=万无一失"，忽略实际占有权

银行常误以为"办了抵押登记就高枕无忧"，但法律更保护"真实居住者"。本案中，刘某虽然没房产证，但他2015年就装修入住，持续交电费，形成了"事实占有"。企业教训：

• 抵押物必须是"干净"的——无租客、无潜在买家
• 对已出租房屋设立抵押时，必须取得租客放弃优先购买权的书面声明
• 定期回访抵押房产，防止被偷偷出售或占用

风险三：交易证据缺失，关键时刻说不清

刘某能胜诉，靠的是完整的证据链：合同+收条+电费单+入住照片。反观银行，只能证明"有抵押登记"，却无法推翻刘某的实际占有事实。企业教训：

• 所有房产交易必须留痕：合同用公司抬头纸打印，付款通过公账转账
• 关键环节全程录像：如交房时拍摄房屋状态、新旧租客交接过程
• 建立抵押档案双备份：除抵押登记文件外，另存现场勘查记录、承诺书等

给企业的实操建议

1. 放贷前"三必查"：

   • 查房产是否有人实际使用（看水电费、生活垃圾）
   • 查是否存在未登记交易（问居委会、调取物业记录）
   • 查抵押人婚姻状况（避免夫妻一方擅自抵押共有房）

2. 交易中"三要留"：

   • 要留付款凭证（避免现金交易，必须备注"购房款"）
   • 要留交付证据（交房时双方签字确认的清单）
   • 要留沟通记录（所有重要事项通过企业邮箱书面确认）

3. 纠纷发生"三不要"：

   • 不要仅凭房产证就认定权属
   • 不要等到执行阶段才发现房屋被占用
   • 不要忽视"实际占有"对法律效力的影响

最后提醒：房产交易中，"谁先真实占用，谁的权利就优先"。企业无论是融资方还是放贷方，都要记住：房产证只是"面子"，实际占有才是"里子"。在签订抵押合同前多花一小时实地查看，可能避免几十万元的坏账损失。毕竟法律保护的是诚信交易，而不是"只看证不看房"的粗心大意。