租赁物被查封承租人有权解除合同-永城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)豫14民终3613号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
2017年2月17日，永城市某甲有限公司（出租方）与永城市某乙有限公司（承租方）签订《租赁合同》，约定某乙公司承租某甲公司位于永城市某汽车城院内的场地，租期10年（2017年4月1日至2027年3月31日），每年租金57万元（每三年上浮15%），于每年4月1日前付清全年租金。合同签订后，某乙公司正常使用场地并支付租金。
2024年4月25日，某乙公司向某甲公司发送《终止租赁合同通知函》，以某甲公司涉诉导致合同目的无法实现为由要求解约。2024年6月，某乙公司付清2024年度租金65万元。此后，因某甲公司涉诉，租赁物被法院多次查封（涉及4起案件），案外人刘某（某乙公司股东）于2024年12月多次到场地考察，并以某乙公司名义取得某经销商授权（建店地址为涉案场地），租期10年。2025年3月31日，某乙公司搬离租赁场地。
法院判决：确认双方《租赁合同》于2025年4月1日解除，驳回某甲公司要求支付2025年度租金的诉讼请求。

三、核心风险提示：查封≠还能安心经营，出租人务必警惕
关键问题：租赁物被法院查封，承租人还能继续用吗？
本案中，某甲公司认为“查封不影响经营”，甚至搬出“买卖不破租赁”（即房子被卖了租约仍有效）来主张合同应继续履行。但法院明确指出：查封若导致实际无法使用，承租人有权直接解约！

• 为什么查封能成为解约理由？
  某甲公司因债务问题，导致场地被法院4次查封，案外人刘某作为债权人不仅频繁考察场地，还以某乙公司名义拿下经销商授权准备建店。这种情况下，某乙公司客户流失、经营受阻（比如客户看到“法院查封”牌子不敢进店），已实质丧失使用价值。法院认定符合《民法典》第724条“租赁物被查封致使无法使用”的条件，承租人解约合法。

  💡 通俗理解：查封不只是贴张封条！如果法院调查、债权人闹场、潜在买家看房干扰了你的生意，就算房子没被卖掉，也等于“不能用了”。

• 出租人的致命误区
  某甲公司坚持“法院只让扣留租金，没让我停业”，却忽略了：
  ① 你失去对场地的控制权：债权人刘某已拿到法院调解书，即将通过拍卖拿走房子，某乙公司面临“付了租金却可能被赶走”的风险；
  ② “买卖不破租赁”不适用：该原则保护的是产权变更后的租约，但查封期间经营受阻属于合同履行障碍，承租人可提前解约。

  ⚠️ 血泪教训：出租人若自身债务缠身，导致租户无法正常经营，不仅收不到后续租金，还可能倒贴诉讼费（本案某甲公司承担全部1.5万元诉讼费）。

企业如何防范此类风险？

1. 出租方必做：

   • 定期排查自身债务：若涉诉，立即核查名下资产是否被查封。一旦发现，3日内书面通知租户，并提供解决方案（如协调法院说明不影响经营）；
   • 合同补充关键条款：在租赁合同中增加：“若因出租方债务导致场地被查封，出租方应在30日内解除查封，否则租户有权解约且不承担违约责任”。

2. 承租方注意：

   • 保留“无法使用”证据：若遇查封，立即拍摄现场（如法院封条、债权人闹事视频）、保存客户流失证明（如订单减少截图）、记录干扰经营的具体事件（时间/人物/影响）；
   • 搬离前务必留痕：像本案某乙公司那样，搬离时通知出租方并录像，避免被反诉“擅自转租”（法院强调：单纯向实际控制人交接水电表≠转租）。

一句话总结：
房子被查封不等于还能照常做生意！出租人若因自身债务让租户“用不了”，租户解约不付租金，法院支持！ 企业务必把债务风险纳入合同管理，别等租户搬空了才后悔。