银行接受抵押前不查房屋实际状况将丧失优先受偿权-永城案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终43号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
2005年4月23日，赵某与常某华签订《购房协议》，约定将位于永城市东城区东方大道与芒山路交叉口东50米南侧5楼北户的房屋（面积150平方米）以10万元价格出售给常某华。常某华分三次支付全部房款：2004年10月20日支付订金3万元，2005年6月18日支付4万元，2006年3月20日支付3万元。房屋交付后，常某华一直居住至今。2023年3月29日，赵某的丈夫张某瑞将该房屋抵押给永城某银行，为河南某木业公司375万元借款提供担保。后因某木业公司未还款，永城某银行申请法院查封该房屋。常某华提出执行异议，主张自己才是房屋实际权利人。一审法院判决不得执行该房屋，永城某银行上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与风险提示

为什么银行会输掉这场官司？
这个案子看似是"一房两卖"的老问题，实则揭示了企业（特别是金融机构）在交易中一个致命疏忽：只看房产证不看房子。永城某银行认为自己办理了正规抵押登记，就该优先受偿。但法院发现：银行在签抵押合同时，既没去现场看房，也没核实房屋是否有人居住，更没查清16年前就有人买房的事实。结果呢？银行花了大价钱放贷，最后发现抵押物早就"名不副实"，连执行都执行不了！

企业要警惕的三大风险

1. "纸上权利"不等于"实际权利"
   很多企业以为"房产证上是谁的名字，房子就是谁的"。但本案中，常某华虽然没办过户，但她从2005年住到2025年，交了10万元房款，完全符合"实际权利人"特征。法院明确指出：银行作为专业机构，必须实地查看抵押物现状。我国《商业银行法》第36条白纸黑字写着：银行贷款前要"对抵押物权属和价值进行严格审查"。本案银行连房子有没有人住都没查，等于闭着眼睛签合同！

2. "时间差"藏着大陷阱
   张某瑞2005年卖房，2023年才抵押，中间隔了18年。银行天真地以为"这么久没人过户肯定是没问题"，却不知划拨土地上建的房子本身就难过户（当地2018年才出台政策允许补办）。法院一针见血：未过户的责任在张某瑞恶意隐瞒，不在买房人。企业做抵押时必须问清：为什么房子10多年没过户？是不是有历史遗留问题？别等纠纷来了才喊冤！

3. "合同相对性"不是挡箭牌
   银行辩称"买房合同是赵某签的，张某瑞没签字所以无效"。但法院发现：赵某是张某瑞妻子，卖房时两人是夫妻，张某瑞18年来从没反对过常某华住自家房子，这等于默认同意。企业别以为"合同没我签字就与我无关"，法院会综合实际情况判断真实意思。

给企业的实操建议

• 查房必查人：接受房产抵押前，务必现场查看房屋是否有人居住，向邻居、物业核实使用情况（本案中随便问一句"这房谁住"就能发现问题）。
• 查清历史账：要求抵押人说明房屋来源、有无出租/出售记录，必要时查阅当地不动产登记政策（如划拨土地限制）。
• 留好证据链：如果发现房屋有异常，必须书面记录调查过程，否则像本案银行一样"无法证明自己尽到审查义务"，只能自己兜底损失。

最后提醒：法律保护"老实买房人"，不保护"装睡的银行家"。本案银行输得不冤——你放着专业优势不用，连最基本的现场查看都省了，凭什么让普通老百姓为你买单？企业做任何交易前，多花半天时间实地跑一跑，可能就省下百万损失！