租赁房屋前务必核实出租人真实权利，否则押金难要回-巩义房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫0181民初72号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实
中方圆综合商场系某村的集体资产，2019年1月、2023年4月某村委两次通过招投标的形式将中方圆综合商场交给王某转租经营，李某时任某村委主任、党总支书记。

2023年3月25日，巩义市某电器有限公司与巩义市某某家具商场签订《租赁协议》，约定某电器公司承租某商场转租的中方圆综合商场一楼，承租期限3年，某电器公司向某商场交纳保证金50,000元，保证金租赁期满后一年内退还。2024年11月14日，某村委发布书面通知，告知中方圆综合商场的承租人，某村委已于2024年8月解除某村委与王某签订的租赁合同。

河南省巩义市人民法院作出的（2024）豫0181刑初335号刑事判决认定：2019年1月、2023年4月，李某利用职务之便，将处置某村重大集体资产需要的招投标程序形式化，又指使景某（李某妻子）和社会人员王某签订虚假协议设置招标门槛，两次由王某出面与某村委签订中方圆商场主楼租赁合同；中方圆商场主楼经营活动实际由李某家人控制，每年向村委交纳40万元租金，再以每年136万元不等的高价转租给某电器巩义市分公司等商户，赚取差价。该刑事判决还认定李某在2019年1月至2024年3月31日期间，通过控制中方圆商场主楼的租赁活动侵占某村的集体资产4,286,800元。

某商场主张其与某电器公司签订《租赁协议》时，将某电器价值100万元的家电样机中的部分电器交给某电器公司使用，但某电器公司不予认可。

法院判决结果：巩义市某某家具商场需在判决生效后十日内返还巩义市某电器有限公司押金50,000元。

三、企业租赁房屋的三大风险防范要点

这个案子说白了就是：企业租了不该租的房子，结果5万押金差点打水漂。某电器公司和"二房东"某商场签了合同、交了押金，却不知道这个"二房东"其实是个"影子出租人"——真正的幕后老板李某利用职务之便，操纵招投标，让王某当"白手套"和村委会签合同，实际经营却由李某家族控制。当村委会发现后解除合同，某电器公司立刻没了经营场所，押金也差点要不回来。

为什么合同会被判无效？
法院认为，李某和王某恶意串通，损害村集体利益，他们的租赁合同自始无效。就像你从"小偷"手里买手机，无论签了多少合同、付了多少钱，这手机你最终也拿不到——因为小偷本来就没有手机的所有权。同理，王某没有合法转租权，他和某电器公司的合同也就成了"废纸"。

企业如何避免掉进这种陷阱？

1. 查清"房东"是不是真房东
   签合同前必须做三件事：

   • 要求查看房产证、土地证等权属证明（如果是集体资产，要看村委会授权文件）
   • 如果是转租，必须见到原房东同意转租的书面文件（最好直接和原房东电话确认）
   • 登录"国家企业信用信息公示系统"查出租方资质，看是否被列入经营异常名录

   就像买二手房要查产权一样，租房子更要查"出租权"。本案中如果某电器公司当初向村委会核实过王某的转租资格，就能发现端倪——村委会每年只收40万租金，王某却向商户收136万，这种"低买高卖"的异常差价就是危险信号。

2. 警惕"中间商赚差价"的转租陷阱
   遇到以下情况要特别小心：

   • 出租人催促"尽快签约""不给看原合同"
   • 租金明显低于周边市场价格（可能是急于套现）
   • 要求用货物抵租金（本案中某电器用100万样机抵租金，结果机器被认定为赃物）

   记住：正规出租方不会拒绝提供权属证明。某商场声称把电器"交给"某电器公司使用，但拿不出有效证据，法院自然不认可。企业一定要保留付款凭证、货物交接清单等证据，转账时备注用途（如"XX商铺2023年3-5月租金"）。

3. 合同里埋好"安全阀"
   在租赁合同中必须写明：

   "如因出租方原因导致无法继续使用房屋，出租方应在7日内退还全部押金，并赔偿装修损失、搬迁费用等实际损失"

   同时约定：

   "出租方保证对房屋拥有合法出租权，隐瞒真实情况的，承租方有权立即解约并要求双倍押金赔偿"

   本案中某电器公司虽然胜诉，但因为前期放弃了其他赔偿诉求，只拿回了5万押金。如果合同约定清晰，本可以索赔更多损失。

一句话总结：租房不是菜市场买白菜，不能只图便宜和方便。签约前花500元请律师做个尽职调查，可能就避免了5万、10万甚至更大的损失。特别是租用集体资产、国有资产时，更要确认出租程序是否合法——那些"关系户转租""内部低价房"，往往藏着说不清的权属问题。企业主记住：天上不会掉馅饼，掉下来的可能是陷阱。