销售人员擅自承诺优惠企业仍需履约 - 巩义房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫0181民初360号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实与判决结果
2022年6月1日，杨某与巩义市某辰房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：GY22004911XX7），购买巩义市某辰房地产开发有限公司开发的位于巩义市紫荆街道某某路XX号（敏捷某筑南苑）2幢X单元X层7XX号房，户型三室二厅的房屋一套。同日，巩义市某辰房地产开发有限公司给杨某出具一份《巩义敏捷某筑项目赠送物业管理费确认书》，承诺向杨某赠送三年物业费8387.82元。后杨某按照约定交付房款，巩义市某辰房地产开发有限公司按照约定交付了房屋。但巩义市某辰房地产开发有限公司未履行向杨某赠送三年物业费8387.82元的承诺，经杨某多次催告无果，引起诉讼。

法院判决：巩义市某辰房地产开发有限公司在十日内支付杨某三年物业费8387.82元，并承担案件受理费25元。

三、企业如何防范此类法律风险？
这个案子看似简单——销售员私下答应送物业费，公司不认账，结果法院却判公司赔钱。核心问题在于：企业员工的口头或书面承诺，即使未经公司正式授权，也可能被法院认定为“代表公司行为”，企业必须履约！ 很多老板觉得“销售员自己乱承诺，跟我公司没关系”，但法院不这么看。为什么？因为客户买房时，自然认为销售员是公司代表，公司有责任管好自己的人。

企业要重点防范以下风险：

1. 别让“口头承诺”埋雷：销售现场常见的“送物业费”“送家电”等口头优惠，必须通过公司盖章的书面文件确认。像本案中，公司只给了一份《确认书》却没盖章，销售员随便签字就生效，法院直接认定是公司行为。记住：任何优惠承诺，必须加盖公司公章才有效，否则就是给企业挖坑。

2. 销售员不是“散养的羊”：公司常辩解“销售员擅自行动，我不知情”，但法院会看：你有没有培训员工？有没有监督流程？本案中，公司连离职员工的名字都还印在文件上（白某已离职却出现在复核栏），等于自认管理混乱。企业必须做到：

   • 定期培训销售员，明确告知“哪些话能说、哪些不能说”；
   • 所有优惠方案统一由公司审批，销售员无权私自决定；
   • 每月抽查销售记录，发现违规承诺立刻纠正。

3. 客户“轻信”不是你的挡箭牌：公司总说“客户自己没看清合同”，但法院认为：买房是大事，客户有理由相信销售员的话。企业不能把责任推给客户，必须主动堵住漏洞——比如在合同里加一句：“除公司盖章文件外，其他口头承诺一律无效”，并在销售现场公示。

一句话总结：企业管不住销售员，就得替他买单！ 别等客户告上法庭才后悔，从今天起：
✅ 所有优惠承诺必须走公司流程、盖公章；
✅ 销售员签字前，先问“这事公司批了吗？”；
✅ 定期清理过期销售政策，避免“僵尸文件”惹祸。
小疏忽可能赔大钱，规范管理才是企业最省钱的“保险”。