未办理抵押登记将丧失优先受偿权-潜江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9005民初1416号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2022年5月10日，潜江某行有限公司与王某、陈某签订《个人借款合同》，约定潜江某行有限公司向王某、陈某发放借款200000元，额度有效期12个月（2022年5月10日至2023年5月9日），合同利率为年利率8%，还款方式为按月还息、到期一次性还本。借款用途为对私-经营-流动资金。借款利率为固定利率；借款人未能按期足额偿还任何到期应付的贷款本息或其他应付款项时，应就欠付款项按照合同利率的1.5倍按日计收利息，直至还清欠款（逾期还款的，罚息利率为合同利率的1.5倍，逾期利息按罚息利率计算复利）。

为担保上述借款合同下潜江某行有限公司的债权，潜江某行有限公司与王某、陈某签订了《最高额抵押合同》，约定以位于潜江市某镇某村某组的房地产提供抵押担保，对上述借款合同项下的潜江某行有限公司的全部债权承担抵押担保责任。

上述合同签订后，潜江某行有限公司于2022年5月10日发放贷款，王某、陈某自2023年5月9日开始未能按约定偿还当期应还借款，发生逾期。截至起诉日王某、陈某已偿还借款本金15536.52元，利息15955.54元，尚欠借款本金184463.48元、复利5.14元、罚息37731.93元。2025年1月6日之后，王某、陈某偿还借款本金共计5037.80元。

法院判决王某、陈某需返还潜江某行有限公司借款本金179425.68元、复利5.14元，并按合同约定支付罚息；但驳回了潜江某行有限公司要求对抵押房产优先受偿的诉讼请求，因为银行未能提供抵押登记的证据。

三、核心观点论述

这个案例揭示了一个让很多企业特别是金融机构"栽跟头"的关键问题：签了抵押合同不等于就拿到了抵押权。许多企业以为只要双方在抵押合同上签了字，就等于有了"保险"，一旦借款人不还钱，就能优先处置抵押物，这是一个非常危险的误解。

在本案中，潜江某行有限公司虽然和借款人签订了《最高额抵押合同》，约定了用房产做抵押，但因为没有去房产登记部门办理正式的抵押登记手续，结果在借款人违约后，银行想要对抵押房产行使优先受偿权的请求被法院驳回了。这就好比你和朋友说好把他的车抵押给你，但没去车管所办理手续，结果他把车卖了，你却无法要回车一样。

对企业来说，这个案例敲响了三个重要警钟：

第一，不动产抵押必须"登记"才算数。根据法律规定，房子、土地等不动产抵押，光签合同没用，必须到不动产登记中心办理抵押登记，拿到他项权利证书，这才真正获得了法律认可的抵押权。就像买房要过户一样，抵押也要"过户"到你的名下（虽然是担保权益）。

第二，不要以为"签了字就万事大吉"。很多业务人员以为客户在抵押合同上签了字，风险就控制住了，结果放款后拖延办理登记，或者客户找借口不配合，等到发现无法登记时已经晚了。本案中银行就是吃了这个亏。

第三，内部流程必须严格把关。企业应当建立"先登记后放款"的铁律，把抵押登记作为放款前的必经程序，而不是可有可无的环节。可以考虑：

• 设立专人负责跟踪抵押登记进度
• 将抵押登记完成作为财务放款的硬性条件
• 对未及时办理登记的情况设置预警机制

特别提醒从事借贷业务的企业：当你们要求客户提供房产抵押时，一定要亲自或委托专业人员到不动产登记中心办理登记手续，保存好受理回执和他项权利证明。不要轻信客户的口头承诺，也不要因为"关系好"就省略这一步。本案中的银行损失的不仅是37万多的罚息，更失去了一个重要的还款保障渠道。

在商业活动中，法律手续的完备性往往比口头承诺更可靠。企业要养成"手续第一"的习惯，把法律风险防范前置，避免等到纠纷发生后才追悔莫及。记住：签了合同只是开始，完成法定登记才是保障债权安全的关键一步。