合同条款要明确、抵押登记要及时办理才能有效保障债权-大冶借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初7877号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年12月20日，中国某银行股份有限公司大冶支行（以下简称：某银行）与梁某（借款人、抵押人）、刘某（共同借款人、抵押物共有人）签订《个人购房借款／担保合同》两份，合同约定：借款金额分别为60000元、70000元，借款期限均为120个月，贷款利率均以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.15%上浮15%确定；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期；梁某、刘某自愿以其所有的位于大冶市罗家桥街道罗家桥大道85号欧某小区某栋、大冶市罗家桥街道罗家桥大道85号欧某小区某栋房屋为上述借款提供抵押担保；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。上述合同签订后，某银行于2015年2月1日分二次向梁某账户汇入借款本金60000元和70000元。借款后，因梁某、刘某未按约定偿还贷款，截至2024年7月15日，梁某、刘某尚差欠某银行借款本金25707.58元、利息（含复利）1386.24元，合计27093.82元未偿还。某银行于2024年7月25日登报宣布梁某、刘某的借款提前到期，但梁某、刘某仍未履行还款义务。

2019年3月12日，梁某、刘某将位于大冶市罗家桥街道罗家桥大道85号欧某小区某栋和大冶市罗家桥街道罗家桥大道85号欧某小区某栋两处房屋为上述借款办理了抵押登记［不动产登记证明：鄂（2019）大冶市不动产证明第02号、不动产登记证明：鄂（2019）大冶市不动产证明第03号］，权利人均为某银行。

为主张本案债权，某银行与湖北易圣律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼事宜。

法院判决：1. 梁某、刘某于判决生效后十五日内偿还某银行借款本金25707.58元及相应利息；2. 梁某、刘某支付某银行律师代理费1300元；3. 某银行对抵押房产拍卖或变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。

三、案例核心观点及法律风险防范提示

这个案子看似是银行追回欠款的普通案例，实则揭示了企业经营中最容易被忽视的"隐形炸弹"——合同管理漏洞。作为企业法律顾问，我想用大白话告诉各位老板：您以为签了合同就高枕无忧？其实90%的坏账都源于这3个细节没做好！

1. 合同条款要"傻瓜式"写清楚，别玩文字游戏

本案中银行能胜诉的关键，在于合同把"什么算违约"写得明明白白："连续三个月或累计六次未按时还款"就算违约。反观很多企业签的借款协议，常常只写"按时还款"，却没说清楚：

• 每月几号前还款？（比如"每月5日前"）
• 逾期几天算违约？（比如"超过3日"）
• 违约后怎么算钱？（比如"按日0.05%加收罚息"）

我见过太多惨痛案例：某建材公司借给客户50万元，合同只写"年底还清"，结果客户拖到第二年3月才还。公司去法院告，客户却说"年底指农历年底"，最后公司连诉讼费都收不回。记住：合同不是情书，要像写操作手册一样具体！

2. 抵押登记不是"签完合同就完事"，必须跑一趟不动产中心

本案有个危险信号：银行2014年放款，2019年才办抵押登记！虽然最后登记成功，但中间5年风险极大。法律明确规定：房子抵押必须去不动产登记中心办理登记，光签抵押合同等于没抵押！

上周还有个客户哭着找我：他借给朋友30万用房子抵押，签了合同还拍了照，结果朋友把房子偷偷卖了。一查才发现根本没登记，最后他连首付都拿不回来。提醒企业主：

• 放款前必须确认抵押登记已完成（拿到不动产登记证明）
• 不要轻信"过几天就去办"的承诺
• 登记后定期查档（现在很多城市手机APP就能查）

3. 催款要"留证据"，别只会打电话吼"快还钱"

本案银行有个聪明做法：在湖北日报登报宣布贷款提前到期。这看似小题大做，实则是法律认可的有效通知方式。很多企业催款只发微信、打电话，结果：

• 微信记录被删除
• 电话录音不合法
• 催收人员离职说不清

正确做法应该是：
✅ 重要催收用邮政EMS（保留寄送凭证和签收记录）
✅ 电话催收开头先说"我是XX公司，现在进行录音"
✅ 必要时做公证送达（花几百元可能挽回几十万损失）

给企业主的"风险防火墙"清单

最后送上实用建议，照着做能避免80%借贷风险：

1. 合同必加"费用转嫁"条款
   像本案一样明确写："实现债权的律师费、诉讼费由违约方承担"。某餐饮公司去年追债，就因合同没写这条，10万律师费自己扛。

2. 设置"预警线"代替"死亡线"
   不要等逾期半年才行动，合同约定"逾期15天发书面催告，30天启动法律程序"。某汽配厂用这招，把坏账率从12%降到3%。

3. 不动产抵押"三查"原则
   放款前查：①房产有无查封 ②有无其他抵押 ③是否唯一住房（影响执行）。去年有企业接盘抵押房，才发现是"老赖"唯一住房，执行5年没结果。

记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人。一份写满字的合同+跑断腿的登记手续+留痕迹的催收，才是企业最硬的"护身符"。下次签借款协议前，不妨自问：如果对方明天消失，我的钱还能找回来吗？想清楚这个问题，您就已经比90%的企业更安全了。