房产销售虚假宣传企业必须整改或赔偿 - 桐城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖08民终567号
审理法院：安徽省安庆市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年11月4日，徐某与桐城某龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，徐某以总价594508元购买该公司开发的桐城经济开发区某路某幢某层某号房屋。合同约定：商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时间为2022年12月31日前。同时，某龙公司在销售时通过宣传广告、户型模型等明确展示“方正三房、优居首选”，并将户型标示为“3室2厅”，徐某基于此选择购买。
2022年9月14日，桐城市房管测绘队完成房屋面积测绘；2022年11月23日，案涉楼盘通过联合验收；2022年12月，某龙公司向徐某邮寄《交房通知书》，通知房屋具备交付条件。但实际交付时，房屋为两室两厅两卫，与宣传的“三室”不符。此外，交房时小区使用临时用电（2023年3月15日才转为正式用电），且某龙公司未当场提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2023年5月26日，桐城市市场监督管理局认定某龙公司虚假宣传户型，违反《反不正当竞争法》，对其罚款30万元。设计公司后续出具方案，证明房屋可通过增设隔墙改造为三室，且结构安全达标。
法院判决：某龙公司需在30日内将徐某房屋的两室隔断为三室（按设计标准执行）；驳回徐某其他请求（如交付竣工验收备案表、支付违约金、建空调平台等）。二审维持原判。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案子的核心教训很简单：销售时吹的“牛”，签了合同就得认账！ 很多企业以为广告随便说说没关系，但法院明确说了——如果宣传内容具体、明确（比如“方正三房”），又直接影响客户买房决定，那就自动变成合同条款。你做不到，就是违约，轻则整改，重则赔钱。

具体怎么防风险？企业老板和销售团队注意这三点：

1. 广告别“画大饼”，宣传要留证据
   某龙公司栽跟头，就因沙盘模型、宣传册都标“3室”，客户真金白银买了房，结果只有两室。法院认为：这种具体户型描述不是“仅供参考”，而是合同义务。企业做推广时，务必做到：

   • 宣传单、视频里别写模糊词（如“约三房”），要写“实际以交付为准”；
   • 销售说的每句话录音保存，避免“口头承诺”变纠纷；
   • 楼盘模型、效果图标注“示意用途，不作为交付标准”。

2. 交房前“查漏补缺”，别卡在小细节
   徐某拒收房，理由是没提供《住宅使用说明书》、用临时电。但法院没支持他，因为：

   • 临时用电没影响实际居住（灯能亮、水能用）；
   • 说明书虽没当场给，但企业能随时补，不算根本违约。
     企业操作指南：
   • 交房前一周，把竣工备案表、说明书等文件摆到现场，让客户签字确认；
   • 临时设施（如临时电、临时水）提前书面告知客户“不影响使用”，并承诺转正时间；
   • 小问题别硬扛，像隔墙改造这种能快速解决的，主动联系客户整改，避免被罚。

3. 出事别拖，整改比赔钱更划算
   某龙公司被罚30万，还得花成本改隔墙。但法院给了台阶——让企业自己动手整改，而不是直接赔5万多违约金。对企业来说：

   • 一发现宣传和实际不符（如户型少一间），立刻发公告说明情况；
   • 主动找设计院出方案，和客户商量“我来改，别打官司”；
   • 千万别学某龙公司前期嘴硬，最后又罚又整改，钱花了还丢口碑。

一句话总结： 广告不是儿戏，吹出去的承诺就是法律义务。企业守住“宣传不夸大、交房不缺件、出事快补救”三条线，才能远离这类纠纷。毕竟，客户要的不是完美房子，而是你说到做到的靠谱劲儿！