商户擅自提前撤场构成违约需支付欠租及违约金-天长房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖1181民初2632号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年5月1日，天长某置业公司与天长市某超市签订了《天长通和易居天韵广场商铺租赁合同》，约定:天长市某超市租赁天长某置业公司开发的通和易居天韵广场集中商业S046-S148商铺,建筑面积5061.99平方米（最终计取租金的租赁建筑面积以测绘单位核定的面积为准），租赁用途仅限于经营好又多超市，租赁期限10年,自2019年5月1日起至2029年4月30日止，租金标准23元/月/平方米（含税，天长某置业公司开具普通发票）,年租金合计为1397109元,物业费按1元/月/平方米。租金支付周期为前三年每年支付一次租金,从第四年开始,每半年支付一次租金。如天长市某超市逾期支付,则每逾期一日按年租金的万分之五向天长某置业公司支付违约金,逾期超过15日的,天长某置业公司有权提前解除合同。优惠政策与递增比例:鉴于考虑天长市某超市前期市场培育,天长某置业公司同意将租赁期前三年作为天长市某超市市场培育期,租金按582130元/年的标准收取，每三年环比递增4%。天长某置业公司收取保证金120000元。合同签订后,天长市某超市缴纳保证金120000元，天长某置业公司将案涉商铺交付给天长市某超市使用。2024年3月10日左右，天长市某超市将《撤场申请书》交给天长某置业公司，该申请书载明"…我店深感市场压力，生意实难维持，现正式向公司领导提出撤场申请，我超市于4月31号前撤出"。2024年4月27日张某向天长某置业公司经理发送微信"今天已经关门了"，后天长某置业公司用留门的围挡将超市围起来。

另查明：天长市某超市欠付的租金为：2022年5月1日至2022年10月31日应付726496.5元，已缴纳200000元，疫情减免3个月145532.5元，尚欠380964元；2022年11月1日至2023年4月30日应付726496.5元,已缴纳236597.5元，尚欠489899元；2023年5月1日至2023年10月31日应付726496.5元,已缴纳603660元，尚欠122838元；2023年11月1日至2024年4月30日应付726496.5元,未付，合计欠付租金1720197.5元。

法院判决结果：确认双方签订的《天长通和易居天韵广场商铺租赁合同》于2024年6月8日解除；天长市某超市需支付天长某置业公司租金1720197.5元及违约金；支付律师代理费、保全保险费、保全费共47912元；天长某置业公司返还天长市某超市保证金120000元；驳回双方其他诉讼请求。

三、核心观点及企业法律风险提示

这个案子说白了就是一个超市因经营不善提前关门撤场，结果被房东告上法庭的故事。法院最终判超市不仅要补交欠的近172万元租金，还要支付违约金和其他费用。为什么超市会输得这么彻底？关键在于三个"没想到"：

第一，没想到"市场不好"不能当"不交租"的理由。超市老板认为，当初天长某置业公司承诺要把商场打造成"特色美食街区"，结果没实现，导致客流量少、生意难做，所以要求减免租金。但法院明确指出：商业广告只是宣传，不是法律承诺！就像你看到广告说"买一送一"，结果去店里发现"限前100名"，这不叫违约。企业做生意前一定要实地考察、评估风险，不能光听对方吹得天花乱坠就签合同。

第二，没想到"悄悄撤场"比"欠租"更严重。超市从2022年开始就欠租，但真正致命的是2024年3月直接发个撤场通知、4月关门走人。合同白纸黑字写着"逾期付租超15天，房东有权解约"，但超市既没协商延期，也没正式办退租手续，属于单方违约。企业遇到困难时，正确的做法是：主动和对方谈，签个补充协议；实在不行也要按合同走流程，而不是一走了之。否则不仅押金打水漂，还要倒贴钱赔偿。

第三，没想到"个体户"老板要个人担责。超市是张某开的个体工商户，虽然告的是"天长市某超市"，但最终欠的钱还得张某自己掏腰包。很多小老板以为"店是店、我是我"，其实法律上个体户的债务就是老板的个人债务。如果你是开小店的，签合同时要特别注意：个体工商户的债务，经营者要以家庭财产承担！签之前算清楚风险，别让生意失败拖垮整个家。

给企业的实操建议：

1. 签合同前"三查三问"：查房产证、查周边客流、查对方征信；问清楚"宣传是否写进合同"、"违约怎么算"、"提前解约要赔多少"。
2. 交租宁可晚一天，别欠超过15天：合同里"15天"这个数字是红线！如果真困难，提前发个《延期付款申请》并获得对方书面同意，比事后扯皮强百倍。
3. 撤场必须"留痕"：退租时别只发微信说"关门了"，要签《退租交接确认书》，拍视频记录场地状态，否则对方说你损坏设施，你百口莫辩。
4. 个体户老板要分清"公私账"：用自己的银行卡收店铺钱？万一被告，法院可能认定"财产混同"，让你用家里的存款还债！

最后提醒：做生意就像谈恋爱，开始甜言蜜语谁都行，但真正考验的是遇到困难时怎么解决问题。签合同时多花1小时看条款，可能帮你在未来省下100万的官司钱！