物业服务质量不达标业主有权要求减免部分物业费-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初1082号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实及判决结果

太和县某公司与安徽省太和某区回民社区居民委员会于2021年4月11日签订《锦都香某园物业服务合同》，合同约定由太和县某公司为锦都香某园提供物业服务，电梯住宅物业按建筑面积每平方米0.95元/月收费。王某荣系太和县锦都香某园小区3号楼508室业主，房屋面积126平方米。因王某荣未缴纳物业费，2023年6月1日，太和县某公司向王某荣催收2021年4月1日至2023年5月31日期间的物业费3075.89元。2024年1月19日，太和县某公司向法院提起诉讼。

法院判决：王某荣需向太和县某公司支付2021年4月11日至2023年5月31日的物业费2492.95元（原应缴3116.19元，法院酌情减免20%）；驳回太和县某公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点及企业风险防范建议

"服务打折扣，收费要打折"——这是本案例给物业企业的最大警示！

很多物业公司可能觉得："我签了合同就能收全额物业费"，但这个案例告诉我们：合同签得再漂亮，服务不到位照样要吃亏。王某荣拒绝缴费的理由很典型——保安亭没人值班、道闸杆常年敞开、安全通道堆满杂物。法院查证后认定物业公司确实存在服务瑕疵，最终判决业主只需缴纳80%的物业费。

企业应当特别注意这三个风险点：

1. 合同签订程序要合规，别踩"自己签自己"的雷
本案中王某荣辩称"安徽太和某区回民社区是物业公司股东，合同等于自己和自己签"。虽然法院因"填补管理空缺"认可了合同效力，但这是高风险操作！现实中很多物业纠纷都源于合同签订主体不合法。正确做法：必须通过业主大会或合法授权的业委会签订合同，切勿让关联方"左手签右手"。若小区尚无业委会，应取得街道、社区的正式授权文件，并向全体业主公示。

2. 服务标准要"看得见"，别让业主抓不到把柄
王某荣用6张现场照片证明"保安亭无人值班""杂物堆满通道"，这些直观证据让物业公司百口莫辩。血泪教训：

• 在合同中必须写清楚服务标准（如"保安24小时巡逻""每日清理消防通道"）
• 建立服务记录台账：保安巡逻签到表、设备维修记录、保洁检查照片等
• 重点区域安装监控并保存录像（至少保留30天），关键时刻能自证清白

3. 收费要精准，别当"糊涂账先生"
本案法院驳回了物业公司要求从4月1日开始收费的请求，只支持从4月11日合同签订日起算。常见错误：

• 提前收取合同生效前的物业费
• 按催缴单面积（124.53㎡）而非产权面积（126㎡）计算
• 没有区分公摊面积和专有面积收费

正确操作：物业费计算必须"三对照"——对照合同起始日、对照房产证面积、对照收费公示标准。催缴通知单要注明计算明细，让业主一眼看懂"钱花在哪"。

给物业企业的实用建议：

• 每月发"服务简报"：用手机拍下保安巡逻、电梯维保、垃圾清运的现场照片，群发业主
• 设立"业主监督日"：每月邀请2-3名业主代表检查服务现场
• 建立"3日响应机制"：对业主投诉必须48小时内到场处理，72小时内反馈结果

记住：物业费不是"卖门票"，而是"服务订阅费"。业主不欠物业公司的钱，只欠"合格服务"的钱。当你的服务能让业主在微信群里主动说"物业这回干得不错"，催缴费自然不再是难题。毕竟，法院永远站在"拿钱办事"的一方，而不是"收钱不办事"的一方。