房产中介未尽风险告知义务中介费遭法院减半 - 宁国中介合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：中介合同纠纷
案号：（2022）皖1881民初4098号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

彭某系宁国某祐房产经纪有限公司法定代表人及股东。因拖欠叶某工程款，某公馆项目开发商宁国某汇房地产开发有限公司于2016年2月2日与叶某、徐某夫妇签订《商品房买卖合同》，以某公馆1幢2单元1901室向叶某抵还债务，并在房管部门进行了预售登记备案。
2019年3月13日，经宁国某祐房产经纪有限公司提供中介服务，彭某与徐某、叶某签订《二手房买卖合同》，约定由彭某购买某公馆1幢2单元1901室房屋，房屋价款56万元，同时约定中介费按总价的2%计付，若一方违约造成合同不能履行或合同解除，则由违约方承担全部中介费用。同日，彭某支付定金5万元。此后，徐某、叶某及宁国某祐房产经纪有限公司工作人员多次到房管部门办理案涉房屋产权证未果。在多次协商未果情况下，徐某于2019年11月29日向彭某邮寄《解除合同通知书》并于2020年6月退还彭某定金5万元。
2020年7月2日，彭某诉至一审法院，请求判令徐某、叶某双倍返还定金5万元。法院于2021年2月26日作出（2021）皖18民终180号民事判决书，认为双方当事人未能继续履行合同的原因在于案涉房屋产权登记手续办理存在困难，徐某、叶某未穷尽权利救济途径直接解除与彭某之间的合同，对彭某而言构成违约，故判决解除合同，徐某、叶某支付彭某违约金3万元。

法院最终判决：徐某、叶某只需支付宁国某祐房产经纪有限公司中介费5000元（原合同约定为11200元），驳回其他诉求。二审维持原判，宁国某祐房产经纪有限公司要求全额支付中介费的请求未获支持。

三、案例的核心观点及企业法律风险防范提示

这个案子的核心问题很简单：房产中介没把交易风险说清楚，结果中介费被法院砍了一半。宁国某祐房产经纪有限公司作为专业机构，在促成交易时明明知道房子是“以工抵债房”（即开发商用房子抵工程款），却没向卖家徐某、叶某说明这种房子可能办不了产权证的风险。结果房子过户时卡壳，卖家被迫赔了买家3万元违约金，转头又想让中介公司全额收中介费。法院一查，中介公司自己都没尽到基本义务——既没提前解释风险，合同里也没写清楚特殊情况怎么办，甚至自家老板还当买家“既当裁判又当球员”，角色冲突明显。所以法院认定：中介服务有瑕疵，11200元中介费只能拿5000元。

对企业来说，这案子是个大提醒：签合同前，风险告知不是走过场，而是真金白银的保障。很多企业以为“合同写了就行”，但法院更看重“你有没有把关键风险实实在在告诉对方”。尤其像房产中介、金融咨询这类服务行业，客户往往不懂专业门道，企业如果偷懒不说清潜在问题（比如产权瑕疵、政策限制），一旦出事，轻则少收服务费，重则被告上法庭赔钱。

企业该怎么做？三招防风险：

1. 风险告知要“留痕”：别光动嘴说，得用白纸黑字写进合同附件，或者让客户签《风险告知书》。比如本案中，中介公司如果当初在合同里加一句：“该房屋为抵债房，可能存在产权登记困难，买方/卖方已知晓风险”，就能避免被扣“没尽义务”的帽子。
2. 角色冲突要回避：企业员工别同时当“中介”和“交易方”（如本案中中介老板自己当买家）。这容易让法院觉得“暗箱操作”，服务真实性受质疑。真遇类似情况，必须提前书面告知客户并取得同意。
3. 服务要全程跟进：中介不是签完合同就完事。像办产权证这种关键步骤，得主动帮客户跑部门、查进度，遇到问题及时沟通。本案中介公司多次跑房管所无果却没新方案，被法院认定“服务不到位”。

一句话总结：风险不讲透，钱袋就缩水。企业别把“告知义务”当小事——它既是法律底线，更是留住客户的信任基石。下次签服务合同前，多问一句：“客户真明白这些风险吗？”，省得事后吃大亏。