开发商出租物业未书面告知物业公司将自行承担物业费 - 枝江物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0583民初329号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实及判决结果
2018年1月12日，宜昌某物业公司中标枝江某公司开发的中景豪庭小区前期物业管理项目。2018年1月19日，双方签订《前期物业服务合同》，约定商铺物业服务费为3元/月/㎡。2021年4月24日，胡某与枝江某公司签订《租赁合同书》，租赁商铺395㎡，期限从2021年11月1日起，合同约定物业管理费由承租人胡某交纳，但枝江某公司未将出租事宜书面告知宜昌某物业公司。胡某从租房时起未支付过物业服务费。

法院判决：枝江某公司需向宜昌某物业公司支付2021年11月1日至2023年4月5日期间的物业服务费20293元；驳回宜昌某物业公司要求胡某支付物业费的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范指南
这个案子说清楚了一件事：开发商把房子租出去后，如果不主动书面告诉物业公司“谁租了房”，物业费还得自己掏！

为什么？看看合同就知道了。

• 开发商和物业公司签的《前期物业服务合同》里白纸黑字写着：房子盖好但还没卖出去的（比如租给别人的商铺），物业费该由开发商交；如果开发商想让租客交，必须书面通知物业公司新租客是谁、合同怎么约定的。
• 本案中，枝江某公司虽然和胡某签了租赁合同，约定“物业费由胡某交”，但全程没告诉物业公司这件事。结果法院认定：合同只约束开发商和租客，物业公司不知情，开发商就得自己背锅付钱。

给企业的3条保命建议（照着做省大钱）：

1. 出租后24小时内“发通知”
   房子一租出去，立刻用书面形式（比如盖公章的邮件、函件）告诉物业公司：租客姓名、租期、物业费谁交。别偷懒发个微信！法院只认“书面证据”，口头说等于没说。
   案例教训：枝江某公司就因没发通知，白赔2万多元物业费，还搭上诉讼费。

2. 租赁合同里加一句“黄金条款”
   和租客签合同时，务必写明：“租客需直接向物业公司支付物业费，开发商已书面告知物业公司”。签完当天就把通知发给物业公司，并保留快递回执或邮件截图。
   实操提示：物业公司收到通知后，如果租客不交费，物业公司会直接找租客催收，开发商彻底脱身。

3. 每月查一次“物业对接记录”
   开发商财务或法务部养成习惯：每月核对物业费清单，确认新租户是否已纳入物业公司收费系统。发现漏通知的，马上补救！
   为什么重要：物业费拖欠超过2年，物业公司还能追讨；但提前做好通知，开发商从根源避免纠纷。

记住：物业费不是小事，一个疏忽可能让企业背上数万元债务。出租房屋时，“通知物业公司”比“收租”更重要！建议企业把这条写进内部流程，法务部定期抽查。如果需要模板合同或操作指南，欢迎联系征和律所免费领取（扫码获取）。

本文由征和律师事务所企业法律顾问团队撰写，专为企业管理者定制。法律风险早预防，经营路上少踩坑！
注：文中公司及人名均已按司法实践隐去，案例来源于公开裁判文书。