一房二卖时实际占有人优先获房屋登记权-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2020)皖1282民初4378号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实及判决结果
2016年9月20日，界首市某皖置业有限公司（以下简称某皖公司）与王某签订了商品房买卖合同，约定王某购买某皖公司位于界首市公园某地一期7#11铺商铺，价款为1432215元。王某通过银行转账支付了购房款，合同已办理网签手续，但未完成备案，也未办理预告登记。2017年4月9日，某皖公司向任某、马某出具收据，确认收取二人1542343元购房款及办证费用，任某、马某通过转账和现金支付了房款。2017年12月29日，某皖公司将该商铺交付给任某、马某，二人随即装修入住并实际占有房屋。某皖公司当庭承认对同一商铺存在“一房二卖”行为。

法院判决结果：某皖公司必须为任某、马某办理商铺不动产登记证书；同时，自2018年4月1日起，按年利率6%向二人支付逾期办证违约金（以1542343元为基数，计算至登记完成之日）；驳回王某要求办理登记的请求。

三、企业法律风险防范提示
这个案子看似简单：开发商把一套商铺卖给两个人，结果法院判给了先住进去的买家。核心教训很直白——“房子卖给谁，谁住进去谁占先”。很多企业以为签了合同就万事大吉，但现实是：如果房子被别人实际占用了，即使你合同签得早、钱付得早，也可能输掉官司。对企业（尤其是房地产开发商）来说，这是个高风险的“坑”，必须提前规避。

为什么企业会踩坑？

1. “一房二卖”太常见：开发商资金紧张时，可能把同一套房子先后卖给不同买家，以为能解燃眉之急。但本案中，某皖公司对7#11铺既卖给王某又卖给任某、马某，直接引发纠纷。
2. 手续拖拉埋隐患：王某的合同虽网签较早，但因未及时备案或预告登记，法律效力“打折”；而任某、马某虽签约晚，却因实际入住成为“赢家”。法院明确按五个优先级排序：已登记 > 已备案/预告登记 > 已实际占有 > 合同先履行 > 合同先签。实际占有人排第三位，一旦占房，其他买家很难翻盘。
3. 损失远超想象：某皖公司不仅要免费办证，还得赔钱（年利率6%的违约金），外加诉讼费。如果买家装修后房价大涨，企业可能面临更高索赔。

企业如何避坑？3个实操建议

1. 绝不碰“一房二卖”，这是高压线

• 为什么：开发商常因缺钱临时起意卖“重复房”，但法律零容忍。本案中，某皖公司当庭认错，直接导致败诉。
• 怎么做：
  • 卖房前查清房源状态：通过房管部门系统确认房屋无网签、无抵押。
  • 建立内部“房源销控表”：销售、财务、法务三方同步登记，一套房源只挂一个买家信息，杜绝重复销售。
  • 小企业贴士：哪怕急用钱，也别贪快钱。可协商解约退款，或找银行贷款周转，成本远低于官司赔偿。

2. 买房后24小时内完成备案，别拖延

• 为什么：王某吃亏就因只做了网签（网上签约），没去房管局备案。网签只是“预告”，备案才是“上锁”。
• 怎么做：
  • 收到房款当天启动备案：要求销售团队在3个工作日内提交房管部门，保留回执单。
  • 预告登记更保险：对高价值房产（如商铺），额外申请“预告登记”（花几百元），能彻底阻止一房二卖。
  • 小企业贴士：备案是免费的！拖延只会让风险滚雪球。合同里写明：“买方配合3日内完成备案，否则解约”，把责任固定下来。

3. 交房必须“留证据”，别光交钥匙

• 为什么：任某、马某赢在“实际占有”——他们装修入住的照片成了关键证据。开发商若随意交房，等于把优先权拱手让人。
• 怎么做：
  • 交房时签《交付确认书》：写明日期、房屋状态、钥匙移交记录，双方签字并拍照。
  • 拒绝“口头交房”：本案中某皖公司仅凭入住通知交房，若王某也拿到通知却未入住，企业就难自证。
  • 小企业贴士：交房前确认买家已付清全款！合同约定：“未结清房款不得交房”，避免钱房两空。

最后提醒

这个案子给所有企业敲响警钟：房产交易不是“谁先签约谁赢”，而是“谁手续硬、谁占房谁赢”。开发商若心存侥幸卖“重复房”，轻则赔钱办证，重则被索赔房价差额（本案虽未体现，但司法实践中常见）。建议企业：

• 每月自查合同履行情况，重点盯紧备案和交房环节；
• 高管带头学《商品房买卖合同司法解释》第11条（专门管“一房二卖”）；
• 小企业可花几百元请律师做合规体检，比事后打官司省十倍成本。

房子是老百姓的命根子，企业诚信经营才是长久之道。别让一时疏忽，把多年辛苦赚的房子“白送”出去！