一房二卖时先实际入住的买家权益优先-怀远房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0321民初1953号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2017年9月份,刘某与怀远某远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定刘某购买被告开发建设坐落于怀远县涡北新城区房屋,房屋面积114.36平方米，房屋售价960624元。2017年9月16日，刘某经其前夫田某支付怀远某远房地产开发有限公司购房定金5000元，2018年5月17日刘某通过转账支付怀远某远房地产开发有限公司购房款500000元。后怀远某家物业管理有限公司将案涉房屋钥匙交给刘某，2020年10月23日刘某将案涉房屋出租给他人使用至今。
另查明：2016年6月8日，何某与怀远某远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定由何某购买案涉房屋即怀远县涡北新城区房屋，后何某在怀远县房地产管理处进行备案登记。

法院最终判决：怀远某远房地产开发有限公司必须继续履行与刘某的购房合同；刘某需向开发商付清剩余房款；付清后15天内，开发商要协助刘某办理房产证。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案子讲的是"一房二卖"的常见陷阱——同一套房子被开发商先后卖给两个人，最后法院支持了先实际入住的买家。看似简单的纠纷，却给企业敲响了警钟。

案件中，开发商在2016年先把房子卖给何某并做了备案登记；2017年又把同一套房子卖给刘某。虽然何某签合同时间早且做了备案，但刘某早早付了50万多元房款，拿到钥匙后装修出租，实际使用房子近一年。当何某拿着备案登记来要房子时，刘某已经实实在在地控制着这套房子了。

法院为什么支持刘某呢？关键点在于：在两个买家都没办房产证的情况下，先实际占有使用房屋的一方权益优先。法院认为刘某已经"实际合法占用房屋"，这表示她的合同履行得更加到位。而何某虽然做了备案，却没能证明刘某和开发商是"串通"卖房的，所以她的主张没被采纳。

对企业来说，这个案例揭示了几个必须警惕的风险点：

1. "一房二卖"是自找麻烦的高风险行为
开发商以为把房子卖两次能多赚一笔，殊不知这已是严重违法行为。本案中开发商不仅要继续履行合同，还得承担诉讼费，更损害了企业信誉。一旦被认定为故意欺诈，还可能面临退一赔三的惩罚性赔偿。企业切记：一套房源只能卖给一个人，这是底线！

2. 备案登记≠万无一失，及时交房更重要
很多企业以为做了备案登记就高枕无忧，但本案告诉我们：备案只是行政手续，不是物权凭证。何某虽然备案在先，却因没实际收房而败诉。对企业而言，卖房后要主动配合买家完成交房手续，避免"纸面交易"；对买房人来说，签完合同后要尽快收房、装修或出租，形成实际占有。

3. 证据链完整才是维权关键
刘某能胜诉，全靠完整的证据链：定金收据、转账记录、物业交房证明、租赁合同，每一步都留下痕迹。反观何某，只有合同和备案登记，缺乏实际履行的证据。企业日常经营中，务必养成"交易留痕"习惯——每笔钱款要备注用途，重要沟通要书面确认，关键环节要拍照录像。

4. 实际履行比合同时间更有说服力
虽然何某签约时间早，但刘某用实际行动证明自己才是认真履约的一方。法律不保护"躺在权利上睡觉的人"，企业签订合同后要积极履行，拖延收房、拖欠房款都可能削弱自身权益。特别是买房企业，签约后应尽快完成付款、收房、装修等实质动作。

企业防范建议：

• 房地产企业必须建立房源销控系统，实时更新销售状态，杜绝"一房二卖"
• 签约前务必核查房屋产权状况，确认无查封、无抵押、无在先交易
• 交房环节要制作书面交接单，由双方签字确认，并保留物业交接记录
• 对已售房源及时办理网签备案，但切记备案后仍要督促买家尽快办理房产证
• 遇到客户延期付款或收房，要书面催告并留存证据，避免权利过期

这个案例生动说明：在商业活动中，"谁先真正用上房子"比"谁先签合同"有时更重要。企业唯有诚信经营、规范操作，才能避免陷入此类纠纷。记住，法律保护的是诚实履约的一方，而不是钻空子的人。规范合同管理，重视实际履行，才是企业行稳致远的真正保障。