合同解除时间点决定租金支付截止日-怀远土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2022)皖03民终3360号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2014年12月26日，怀远县淮河河道管理局作为发包方，将位于怀远县某镇某庙某村的967.577亩土地以出租的方式流转给安徽唐某公司，怀远县某镇某庙某村村民委员会作为租金收益的分配主体、土地流转的配合单位。三方共同签订《茨淮新河堤坝土地租赁合同书》，约定：租赁期限自2015年1月1日起至2030年10月19日止，安徽唐某公司每亩每年支付租赁费980元，于每年6月20日前缴纳费用。

2018年11月12日，怀远县某镇某庙某村村民委员会与安徽唐某公司签订补充协议，约定自2018年1月1日起，安徽唐某公司每年支付怀远县某镇某庙某村村民委员会租赁费堤顶、探底、迎水坡每亩700元。

由于安徽唐某公司未按约定时间2020年6月20日支付当年租金，双方产生纠纷。怀远县某镇某庙某村村民委员会于2021年4月15日向法院提起诉讼，要求解除合同并支付2020年租金。此前法院已判决解除合同，安徽唐某公司需支付2020年土地租金599100元。

在本案中，怀远县某镇某庙某村村民委员会再次起诉，要求安徽唐某公司支付2021年1月1日至2021年12月4日期间的租金65万元，并交还租赁土地。

法院判决结果：一审法院判决安徽唐某公司支付2021年1月1日至2021年4月30日的土地租金236366.67元，驳回要求支付合同解除后租金及交还土地的诉讼请求。二审法院驳回双方上诉，维持原判。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这起案件看似是村民委员会和企业之间的"小纠纷"，实则揭示了企业经营中极易忽视的关键法律风险。我们用大白话来解读这个案例，帮企业老板和管理者避开这些"坑"。

核心观点一：合同解除时间点就是"分水岭"，决定你该不该再付钱

本案最关键的一点是：法院认定合同于2021年4月30日解除。为什么是这一天？因为根据法律规定，当一方起诉要求解除合同时，合同自起诉状送到对方手中那天起就解除了。就像你给朋友发微信说"咱俩合作到此为止"，对方收到的那一刻，合作关系就终止了。

对企业而言，这就像按下了"停止键"：合同解除前的租金必须支付，解除后的就不用再付了。安徽唐某公司只需要付到4月30日，5月1日之后的租金一分钱都不用掏。很多企业老板以为"合同签了就得付全年钱"，这是大错特错！合同一旦解除，后续义务立即终止。

核心观点二：不是地主也能收租，但必须看清楚合同角色

怀远县某镇某庙某村村民委员会其实不是土地主人（土地是国有的），但他们为什么能收租金？因为他们和安徽唐某公司签了合同，明确约定他们是"租金收益的分配主体"。就像小区物业不是房子主人，但可以代收物业费一样。

但要注意：合同解除后，他们连收租的资格都没了。因为合同是收租的唯一依据，合同没了，收租的权利也就没了。安徽唐某公司说"土地不是你的，你无权收租"，法院只部分支持——只支持到合同解除那天。

核心观点三：打官司就是打证据，光说没用

安徽唐某公司喊冤说："是村民委员会放任村民破坏我的作物，我才不付租金的！"但法院问："证据呢？"他们拿不出照片、报警记录、证人证言等，法院只能当没这回事。就像你说别人欠你钱，但没借条、没转账记录，法院也帮不了你。

给企业的3个实用防坑建议：

1. 合同里必须写清楚"解除条件"和"解除后果"
   很多企业签合同时只关注"租多少钱"，却忽略了"什么时候能不租"和"不租了怎么办"。建议在合同中明确：

   • 什么情况下可以解除合同（比如拖欠租金超过30天）
   • 解除合同的通知方式（必须书面通知并保留送达证据）
   • 解除后的处理规则（比如"合同解除后3日内必须搬离，否则按日租金200%支付占用费"）
     这样一旦发生纠纷，你就能像按说明书操作一样明确权利义务。

2. 收到解约通知要立即行动，别当"鸵鸟"
   本案中，安徽唐某公司收到起诉状后还在观望，结果法院直接认定合同从那天解除。现实中，如果你收到对方的解约函或起诉状：

   • 3天内必须书面回复是否同意解除
   • 如果不同意，立即收集对方违约的证据（如录音、微信记录、现场照片）
   • 切勿消极等待，否则法院可能直接按对方主张的时间点认定合同解除

3. 收租/付租必须留痕，微信转账都不行
   本案争议源于安徽唐某公司没按时付租。企业要记住：

   • 租金必须通过公司账户对公转账，备注"XX年XX月租金"
   • 绝对不要用个人微信、支付宝支付，这类证据法院常不认可
   • 每次付款后让对方开具盖章的收据，写明"收到XX年XX月租金"
     就像本案中，如果安徽唐某公司能证明"2020年6月已付租但村委会没入账"，结果可能完全不同。

最后提醒：土地租赁不是简单"交钱占地"，背后涉及产权归属、政府审批、村民权益等多重关系。特别是租赁集体土地或国有土地时，务必确认出租方是否有权出租（要求查看土地证、政府批文），并在合同中明确约定："如因产权问题导致无法使用土地，出租方需赔偿全部损失"。别等投入百万建厂房后，才发现地主另有其人！