房屋买卖合同解除时定金不能简单 没收 ，律师费主张需合理有据 - 怀远房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2022)皖0321民初3518号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2021年9月12日，怀远某泽园置业有限公司（以下简称"怀远某泽园公司"）与赵某签订《禹泽园住房认购书》，约定赵某支付5万元定金，7日内支付首期房款127135元（含定金5万元），并签署正式购房合同。赵某当天支付定金5万元。

2021年9月18日，赵某支付77135元（加上之前5万元定金，共127135元作为首付款），并签署《商品房买卖合同签订确认表》。

2021年10月29日，双方签订正式《商品房买卖合同(预售)》，约定总价款247135元，其中首付款127135元已付，余款12万元需在7日内办理银行按揭。合同约定：若买受人逾期超过30日未付款，出卖人有权解除合同；补充协议约定：若因买受人原因导致合同解除，买受人需支付违约金并赔偿出卖人损失（包括律师费）。

赵某因自身信用问题无法获得银行按揭贷款，剩余房款未能支付。2022年1月12日，赵某签署承诺书，承诺于1月25日前办理按揭手续，但仍未履行。

怀远某泽园公司起诉要求：解除合同、赵某配合办理撤销备案登记、不退还定金5万元、赵某支付律师费3万元、赵某承担诉讼费。

法院判决：

1. 确认《商品房买卖合同(预售)》于2022年5月18日解除；
2. 赵某协助办理撤销备案登记手续；
3. 驳回怀远某泽园公司其他诉讼请求（即不退还定金和支付律师费的请求未获支持）。

三、核心观点和风险提示

这个案例看似简单，却暴露了企业常见的两大法律误区：以为客户违约就能"没收定金"，以及以为合同写了"律师费由对方承担"就能全额要回。结果企业赢了官司却输了钱，非常值得警惕！

误区一：把"定金"当成"提款机"

很多企业认为："客户没付清房款就是违约，5万定金当然不退！"但法院明确指出：当客户按约支付首付款并签订正式合同后，认购书中的定金已自动转为首付款。此时再拿认购书的"定金不退"条款说事，就像用超市小票去退已拆封的手机——早就不适用了！

企业该怎么做？

1. 分清"定金"和"首付款"：定金是签认购书时的"诚意金"，一旦签了正式合同，它就变成房款的一部分。如果客户在正式合同阶段违约，应按合同约定的违约金条款处理（比如本案中合同约定违约金为总房款15%），而非简单"没收定金"。
2. 合同条款要闭环：在正式合同中明确写清："认购书定金自动转为首付款，双方权利义务以本合同为准"。避免前后条款打架，让法院无所适从。

误区二：律师费主张成了"糊涂账"

怀远某泽园公司以为合同写了"违约方承担律师费"就能稳赚，结果法院一句话驳回："3万律师费比5万房款还高，这合理吗？" 具体栽在三个坑里：

• 委托合同"只盖章不签字"：合同约定"签字后生效"，但双方只盖章没签字，生效条件不成立；
• 付款时间"神操作"：合同要求"签约后7天内付款"，但公司5月6日才打款（4月11日签的合同），时间对不上；
• 费用明显"不匹配"：为追讨5万元房款花3万律师费，就像花300元打车去取100元快递——法院认定这不"常理"。

企业该怎么做？

1. 签委托合同时"抠细节"：
   • 要求律所必须签字+盖章，确保合同生效；
   • 付款时间严格按合同约定，保留银行回单并备注"（2022）皖0321民初3518号案律师费"；
2. 律师费要"量力而行"：
   • 诉讼标的50万以下的案件，律师费建议控制在标的额10%以内（本案5万元房款，律师费超过5000元就可能被质疑）；
   • 合同中可写明："律师费按实际支出且不超过诉讼标的10%计算"，避免被认定为"天价费用"。

给企业的终极提醒

1. "定金"不是万能挡箭牌：正式合同签了，定金就"转正"为首付款，违约处理必须回归正式合同条款；
2. "律师费条款"不能只写不验：签委托合同时多花5分钟核对签字、付款时间，能避免90%的败诉风险；
3. 关键动作"留证据"：客户违约时，第一时间发书面解除通知（别学本案等到起诉才处理），用邮政EMS寄送并留存回执，这才是真正的风险防火墙！

记住：法律不保护"我以为"，只保护"我做到了"。合同条款写得再漂亮，执行时走样一步，就可能让企业从赢家变输家。签约时多问一句，履约时多留一手，才是真正的风险防控之道。