买房后卖家土地已抵押，违约金能拿但房产证难办？-潜江房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)鄂9005民初4082号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2015年11月16日，湖北某甲公司与潜江某乙公司签订《潜江市食品产业园孵化中心物业认购协议》，约定湖北某甲公司购买潜江某乙公司开发的位于潜江杨市办事处刘岭村的某期8＃厂房，合同价款为6400449元。

2017年10月27日，双方补签《商品房买卖合同》，约定：潜江某乙公司应在2017年11月20日前交房；因出卖人原因，买受人未能在交房后360个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人需按已付房款日万分之一支付违约金。湖北某甲公司已支付购房款6080427元，双方确认湖北某甲公司于2017年上半年接收厂房，并于2019年5月装修后投入使用。

另查明，潜江某乙公司尚未将厂房办证资料报送登记机关，房屋未办理初始登记。2016年9月21日，潜江某乙公司与某某商行签订《最高额抵押合同》，将涉案厂房所在土地抵押给某某商行，并于2016年9月27日办理抵押登记。

法院判决结果：

1. 潜江某乙公司向湖北某甲公司支付逾期办证违约金（以6080427元为基数，按日万分之一，自2019年4月29日起算至实际取得房产证之日）；
2. 驳回湖北某甲公司要求办理产权登记、确认抵押合同无效的其他诉求。

三、核心风险提示：土地已抵押却隐瞒销售，买家维权为何"半赢半输"？

这起案例暴露了企业买房最怕的"隐形炸弹"：卖家把土地抵押给银行后，仍把房子卖给你，结果你住进去了却拿不到房产证。湖北某甲公司付了95%的房款（608万元），住了两年厂房，却因土地早被抵押而无法办证。法院虽判卖家赔违约金，但驳回了"必须办证"的请求——因为房子连"出生证明"（初始登记）都没有，属于"客观上办不了"。

三大血泪教训，企业买房必须避开：

1. "土地已抵押"却写"无抵押"？合同陷阱要当场识破！
本案中，合同白纸黑字写着"该商品房有关的抵押情况为未抵押"，但卖家早在2016年9月就把土地抵押给了银行（2017年10月才签买卖合同）。这种明知抵押却故意隐瞒的行为，本质上是欺诈！但湖北某甲公司因未提前核查，吃了哑巴亏。

✅ 企业防范口诀：

"三查三不签"——查登记、查合同、查资质；
抵押未解不签、初始登记未办不签、违约条款模糊不签！

• 查登记：签约前亲自去不动产登记中心调取《不动产登记簿》，重点看"抵押状况"和"查封信息"（费用仅几十元，却能避免百万损失）；
• 查合同：若合同写"无抵押"，必须附加"如实际存在抵押，买方有权退房+双倍定金赔偿"条款；
• 查资质：通过"国家企业信用信息公示系统"查开发商涉诉记录，若有多起"逾期办证"诉讼，直接放弃！

2. 违约金能拿到，但房产证可能永远"办不了"
法院支持了日万分之一的违约金（608万房款≈每天608元），却驳回了"强制办证"请求。原因很简单：房子连开发商名下的"大产证"（初始登记）都没办，就像婴儿没出生证明，自然无法过户。而土地抵押未解除，更是雪上加霜。

✅ 企业避坑指南：

"两个死亡时间点"必须写进合同！

• 死亡点1：明确"交付后XX工作日内完成初始登记"（本案合同只写了"买方取得房产证"，却没约束卖家办"大产证"的时限）；
• 死亡点2：设置"退房止损线"——"若逾期180天未解除抵押/未办初始登记，买方有权退房，卖家须30日内退还全款+按年化10%赔偿利息"。
  特别提醒：不要学本案"先交95%房款"！应约定"留30%尾款，待产权过户后支付"，用钱袋子倒逼卖家解决问题。

3. 想撕掉银行的抵押合同？几乎不可能！
湖北某甲公司告银行要求确认抵押合同无效，但法院没支持。因为抵押合同是卖家和银行签的，买家不是合同当事人，除非能证明"卖家和银行串通坑你"（实践中几乎拿不到证据）。

✅ 企业破局关键：

"抵押房"不是不能买，但必须做到"三步解套"

1. 优先解押：要求卖家用首付款直接还银行解押（资金走银行监管账户，避免被挪用）；
2. 次选兜底：若暂不解押，合同必须写明"卖家保证在XX日前解除抵押，否则按总房款20%赔偿"；
3. 终极防线：要求银行出具《同意销售函》，承诺"买家付款后配合办理解押过户"（避免银行事后不认账）。

律师结语：买房不是买白菜，土地状态决定生死

本案中，湖北某甲公司最大的失误，是拿到钥匙就以为万事大吉，却忘了房子"身份证"（产权证）才是真正的主人。作为常年处理企业房产纠纷的律师，我见过太多企业：厂房住了5年，因土地抵押被银行拍卖，一夜之间"房财两空"。

给企业老板的三句保命忠告：

1. "不查抵押就付款，等于给银行送钱"——签约前花200元做抵押核查，胜过事后花20万打官司；
2. "合同不写解押时限，维权注定白费"——违约金只是"止痛药"，解押才是"根治方案"；
3. "尾款不进监管账户，风险全由你扛"——大额交易必须用银行三方监管，别让卖家卷款跑路。

记住：在房产交易中，买家永远是弱势方。唯有把风险堵在签约前，才能避免"住了房却不是房主"的荒诞结局。

注：本文案例改编自湖北省潜江市人民法院(2023)鄂9005民初4082号判决，企业名称及人名已按司法惯例脱敏处理。具体操作请咨询专业律师，本文不构成法律意见。

（征和律师事务所企业法律风险防控研究中心 供稿）