抵押登记债权数额决定优先受偿范围，合同约定利息不一定有保障-含山破产债权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：破产债权确认纠纷
案号：(2022)皖05民终2193号
审理法院：安徽省马鞍山市中级人民法院

二、案件事实及判决结果
2015年11月11日，韦某与含山某和置业有限公司签订《借款抵押协议》，约定恒和置业公司向韦某借款2450万元，借款期限至2016年11月15日，月息3分；同时，恒和置业公司以横山国际项目67套未备案房产为该借款及王向东转让给韦某的780万元债权提供抵押担保。2015年11月23日，双方在含山县房地产管理局办理《在建工程抵押登记证明》，登记债权数额为3230万元。2015年12月3日，含山县财政局将3000万元汇至恒和置业公司账户。

2018年8月31日，双方签订《补充协议》，将借款本金从3230万元调整为3680万元，但未办理抵押变更登记。另查明，恒和置业公司在设定抵押前，已将6套房产（如811号房售予刘某英等）销售给购房人，这些购房人已支付大部分房款。2018年9月13日，恒和置业公司被法院受理破产清算申请。韦某确认已收到利息192万元。

法院判决：确认韦某对含山某和置业有限公司享有债权本金3680万元及利息2460.78万元，但仅在3230万元范围内对抵押房产享有优先受偿权，超出部分作为普通债权受偿。韦某主张的23431600元利息优先权被驳回。

三、核心风险提示：为什么"白纸黑字"的合同可能不管用？
这个案子暴露出一个企业常踩的"隐形坑"：抵押登记时写的数字，比借款合同里写的更重要！

很多企业老板以为："合同里明明写了本金加利息都抵押了，银行/债权人肯定能优先拿回全部钱。"但现实很骨感——本案中，韦某的合同约定包含利息，可抵押登记证上只写了"3230万元"，结果破产时利息部分直接变成普通债权，优先权"打水漂"。

为什么登记比合同更重要？
法律有句大实话："抵押不登记，等于没抵押"。

• 房产抵押必须去房管局登记才生效，就像房产证一样，别人查抵押只看登记簿，不会翻你和对方签的合同。
• 本案登记簿只写了"债权数额3230万元"，没提利息，法院就认定优先权仅限这个数。即使合同约定月息3分，甚至后来签了补充协议，只要没去更新登记，法律就不认账。

企业最该警惕的3个风险点

1. "登记偷懒"=钱打水漂
   本案抵押登记时，系统虽无"担保范围"栏，但企业完全可在备注栏手动注明"含本金及利息"。很多企业图省事只填本金数字，结果破产时利息优先权全丢。记住：填登记表时多写10个字，可能保住百万利息！

2. "私下改合同"不更新登记=白忙活
   双方后来签《补充协议》把本金从3230万加到3680万，但没去房管局改登记。结果多出的450万连本金优先权都丢了，更别说利息。任何抵押变更（加钱、延期、算利息），必须同步更新登记！

3. "已售房产"埋雷，抵押变废纸
   恒和置业公司抵押前已卖6套房给消费者（如刘某英等），这些购房人因"付了大部分房款"，法律优先保护他们。企业做抵押前若不清查房产状态，抵押可能直接无效——尤其开发商、房企务必逐套核验"是否已售"！

给企业的保命建议

• 填登记表像填高考志愿：债权数额别只写本金，尽量填"本金+预计利息+违约金"总额；若系统限制，务必在"备注栏"手写"担保范围含本息"并加盖公章。
• 变更必跑登记处：签补充协议后72小时内更新登记，别信"回头补"的承诺（破产后根本来不及补）。
• 抵押前做"房产体检"：对抵押房产逐套查销售记录、查封状态，避免"一房二押"或踩中消费者优先权雷区。

法律不保护"我以为"，只保护"我登记"。企业融资时，别让省下的几百元登记费，赔掉百万利息优先权——细节决定钱袋子，合规才是真省钱！