疫情不可抗力不等于租金全免，企业需按政策合理减免-禹州租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1081民初1215号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2020年12月1日，河南某锦能源有限公司（以下简称"某锦能源公司"）与禹州某义鑫佳环保科技有限责任公司（以下简称"某义鑫佳公司"）签订《产权租赁合同》，约定某义鑫佳公司承租某锦能源公司位于禹州市方岗乡杨南村的煤矿区域资产，租赁期限10年，年租金28万元。合同约定每年12月1日前支付下一年租金。2021年12月1日前，某义鑫佳公司未支付2022年度租金。某锦能源公司多次电话催促未果后，于2022年11月28日和2024年5月27日两次发催款函，但某义鑫佳公司仅支付了2024年租金，2022年和2023年的租金一直未付。

某义鑫佳公司辩称，因2022年新冠疫情属于不可抗力，且根据许昌市财政局许财[2022]8号文件《关于进一步落实房租减免政策有关事项的通知》及国家八部委相关政策，其作为受疫情影响的小微企业应享受租金减免，故未支付2022年和2023年租金。某锦能源公司则认为某义鑫佳公司在疫情前就未正常生产，不符合减免条件。

判决结果：
法院判决某义鑫佳公司向某锦能源公司支付2022年度和2023年度租金共计524143元及资金占用利息（自2022年12月1日起按年利率14.6%计算至实际付清日），但驳回了某锦能源公司关于违约金、滞纳金等其他诉求。法院认定：因2022年当地为疫情中高风险地区，某锦能源公司应减免某义鑫佳公司2022年6个月租金；但2023年已全面解封，应全额支付租金。

三、法律风险防范提示

这个案例告诉我们：疫情等不可抗力事件发生时，企业不能简单认为"租金可以不交"，而必须依据具体政策合理处理，否则将面临法律风险。

很多企业主在遇到疫情等突发事件时，容易陷入两个误区：一是认为"疫情来了租金全免"，直接不交租金；二是认为"合同说了算，一分不能少"，强硬要求全额支付。这个案例中，双方都因处理不当吃了亏：

• 对出租方（某锦能源公司）的风险提示：
  虽然合同约定了违约金和滞纳金，但因疫情属于不可抗力，且政府有明确减免政策，法院只支持了基本租金和较低标准的资金占用利息。企业签订租赁合同时，一定要提前约定不可抗力情形下的处理规则。比如明确写明："如遇疫情等不可抗力，双方应根据国家及当地政府最新政策协商租金减免，协商不成的按政策规定执行"。同时，收到承租方减免申请时，不要简单拒绝，应主动了解当地是否有相关政策文件，及时与对方沟通协商。本案中如果某锦能源公司能依据许昌市文件及时减免6个月租金，本可避免这场官司。

• 对承租方（某义鑫佳公司）的风险提示：
  企业不能仅凭"疫情来了"就拒付租金。本案中某义鑫佳公司主张2022-2023年两年租金全免，但法院只支持了2022年6个月减免，原因有二：第一，政策规定"全年最高减免6个月"；第二，2022年12月已解封，2023年不再适用减免政策。企业主张减免时必须做到"三有"：有政策依据、有实际影响证据、有及时沟通记录。比如保留政府发布的减免文件、企业停工停产证明、双方协商记录等。本案中某义鑫佳公司只提供了政策文件，却未能证明疫情对其经营的实际影响程度，导致2023年租金未能减免。

给企业的实操建议：

1. 签合同时"留活口"：在租赁合同中增加类似条款："如遇国家重大公共卫生事件等不可抗力，双方应按事发地政府最新政策协商处理，政策未明确的，按公平原则分担损失"。
2. 发生争议先"留证据"：无论是出租方还是承租方，收到减免请求或发出催款通知时，都要通过书面形式（邮件、函件）留存记录，避免仅用口头沟通。
3. 政策要用"准"：关注当地政府官网，核实减免政策的适用对象、时间和标准。例如本案中，许昌市文件明确"中高风险地区全年最高减免6个月"，超出部分法院不予支持。
4. 及时止损"莫拖延"：某义鑫佳公司从2021年欠租到2025年才判决，白白增加利息负担；某锦能源公司未及时依据政策协商，也损失了违约金主张权。遇到问题应在3个月内启动协商或法律程序。

记住：法律不是冷冰冰的条文，而是平衡各方利益的工具。企业在经营中遇到突发事件，既要守住合同底线，也要善用政策工具，通过"合法减免+及时沟通"化解风险，才能真正实现合作共赢。