承租人单方违约后出租人应尽合理减损义务-枣阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂06民终2140号
审理法院：枣阳市人民法院（一审）、湖北省襄阳市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2023年9月22日，枣阳市某乙宾馆与枣阳市某甲有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定将宾馆第4层楼（24间房屋）出租给某甲公司作为员工宿舍，租期从2023年9月22日至2024年9月22日，年租金19万元。合同签订后，某甲公司于2023年9月26日支付了10万元租金，但未按约定一次性付清全年租金，也未支付2万元保证金。

某甲公司租赁期间产生的水电费为25360.72元，已支付21684.95元，尚欠3675.77元。此外，某甲公司还安排客户在宾馆住宿，经协商确认欠住宿费15000元。

2024年2月7日（农历腊月二十八），某甲公司员工金某发微信给某乙宾馆业务经理曹某甲说："四楼现在没有人住，你先收拾下可以给客人开也可以先挣点吧"。当曹某甲问是否还继续租住时，金某回答"明年肯定要住的"。

2024年3月17日，金某发微信表示："某丙公司也没有人了，暂时是停业状态，我们用的那几个月给你们带来的损失，余下来的钱就当是我们违约了算了"。3月28日，曹某甲向金某发送了《房屋解约合同》，但某甲公司未回复。此后某甲公司未再安排员工居住，也未打扫房间。

某乙宾馆称直到2024年9月22日才处理完房间内遗留物品，期间房间一直空置，要求某甲公司支付剩余9万元租金。

法院判决：某甲公司需向某乙宾馆支付欠付的水电费3675.77元、租赁费用42500元（九个月租金）、住宿费用15000元，合计59175.77元；驳回某乙宾馆要求支付9万元租金的其他诉讼请求。二审法院维持原判。

三、案例核心观点与企业法律风险防范建议

这个案例看似是简单的"欠租不付"纠纷，实则揭示了一个关键法律原则：当对方违约后，你不能"坐等"损失扩大，而应当采取合理措施止损。法院在判决中明确指出："当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。"

具体到本案，某甲公司作为承租人，未按合同约定支付租金、水电费，单方表示不再租住却不配合交接房屋，构成明显违约，应当承担相应责任。但某乙宾馆作为出租人，在明知承租人已表示不再租住、且房间空置的情况下，从2024年3月底到9月一直未积极采取措施收回房屋并重新出租，而是放任房屋空置长达半年，这种行为被法院认定为"未尽减损义务"。

法院最终酌定给予某乙宾馆约3个月的减损期（从3月28日至6月22日），这意味着某甲公司只需支付到6月22日的租金，而6月22日到9月22日这3个月的租金损失由某乙宾馆自行承担。如果某乙宾馆能及时收回房屋重新出租，可能就不会有这4万多元的损失。

对企业的重要警示与防范建议：

1. 作为出租方：及时止损是你的法定义务

   • 当承租人明确表示不再租住或长期拖欠租金时，不要"赌气"放任房屋空置
   • 应立即书面通知承租人解除合同，并给予合理期限搬离
   • 承租人搬离后，应及时打扫房屋、更换锁具，尽快寻找新租户
   • 保留好所有沟通记录（微信、短信、邮件等），这些是证明你已尽减损义务的关键证据
   • 实用建议：在租赁合同中明确约定"如承租人逾期支付租金超过15日，出租人有权收回房屋并另行出租，承租人应赔偿因此造成的空置损失（不超过30日）"

2. 作为承租方：想提前解约必须规范操作

   • 不要只是口头说"不租了"，而应书面提出解约请求并说明理由
   • 主动配合交接房屋，结清费用，清理个人物品
   • 如果确实经营困难需要提前解约，可与出租方协商部分补偿换取对方同意提前解约
   • 实用建议：合同中约定"承租人如需提前解约，应提前30日书面通知出租人，并支付相当于1个月租金的违约金"

3. 无论出租方还是承租方：沟通记录就是"护身符"

   • 本案中，法院判决很大程度上依据微信聊天记录
   • 涉及租金支付、房屋交接等重要事项，务必通过书面形式（包括微信文字）确认
   • 避免只通过电话或口头沟通，这些很难作为证据使用
   • 实用建议：建立合同履行台账，记录每次付款、沟通情况，重要事项发送书面确认

4. 特别提醒：不要混淆"表示不再租"和"实际解除合同"

   • 本案中，某甲公司2月7日说"四楼没人住你可以收拾"，但当被问及是否续租时又说"明年肯定要住"，这种矛盾表述导致法院不认可2月7日为解约时间点
   • 直到3月17日明确表示"停业状态"，才被认定为解约意思表示
   • 实用建议：表达解约意向时务必清晰明确，避免模棱两可的表述

最后提醒各位企业主：租赁合同纠纷看似简单，但一旦处理不当，小则损失数月租金，大则引发连环诉讼。建议在签订租赁合同时就请专业律师审核，遇到对方违约时更要及时咨询法律专业人士，不要因"小纠纷"酿成"大损失"。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，及时止损才能最大限度保护自身权益。