企业以房抵债时务必查清房屋备案状态避免交易无效-济源房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫9001民初12094号
审理法院：河南省济源市人民法院

二、案件事实和判决结果
原告自称案涉房屋系其从被告牛某、李某处购买。2018年5月9日，被告济源市某置业有限公司向原告出具维修基金、测绘费的收据。被告济源市某置业有限公司还与原告补签一份《商品房买卖合同》，载明买受人所购商品房的基本情况：某小区第15栋西单元1层东户，该合同尾部载明的签署时间为2015年12月20日。
2025年11月17日，济源市产城融合示范区房产服务中心就案涉房屋的签约备案情况出具《关于某楼盘信息查询的结果》，主要内容为：“《标准版交易权属管理系统》显示：15号楼西单元1层东户，期房登记备案，买受人：党某，身份证号码：XXXX，建筑面积：141.94平方米，核准总价：425820元，联系方式：XXXX，预售合同编号：XXXX，预售登记备案时间为2025年9月24日。电子备案资料信息显示：15号楼西单元1层东户，期房登记备案，买受人：党某，身份证号码：XXXX，建筑面积：141.94平方米，核准总价：1703280元，联系方式：XXXX，预售合同编号：XXXX，预售登记备案时间为2014年9月23日。”
另，被告济源市某置业有限公司于2015年12月18日就案涉房屋开具《销售不动产统一发票》，载明付款方为王某，收款方为济源市某置业有限公司，款项性质为购房款。

法院最终判决：驳回原告赵某的全部诉讼请求。理由很简单——房屋早已备案登记在案外人党某名下，且开发商已向王某开具发票，原告拿不出充分证据证明自己有权办理备案，所以法院不支持他的要求。

三、核心观点与风险防范提示
这个案子的核心问题就一句话：企业用房子抵债时，如果没查清房屋的备案登记状态，后续转卖可能“竹篮打水一场空”。
原告赵某花了近50万元从牛某、李某手里买房，开发商也收了维修费、签了合同，看似“板上钉钉”，结果一查才发现——房子早在2014年就备案给了别人（党某），连发票都开给了王某。法院说得很直白：你证据不足，房子根本不是你的，当然办不了登记！

对企业来说，这简直是“教科书式”的风险警示：

1. 备案登记是“硬门槛”，不是“走过场”
   很多企业觉得“签了合同、收了钱就稳了”，但本案中开发商2015年就把房备案给党某了，2018年又和赵某签合同，等于“一房两卖”。房屋备案登记是政府系统里的“官方记录”，比私下合同更权威。企业抵债或卖房前，必须去房产中心查清房屋状态：有没有被抵押？备案给谁了？别等买家闹上法院才傻眼。

2. 以房抵债≠风险清零，流程必须规范
   开发商用房子抵欠牛某、李某的工程款，本是常见操作。但问题出在：抵债时没及时把备案转给实际债权人（牛某、李某），反而让房子“挂”在党某名下。结果后续转卖时，新买家赵某直接踩坑。企业操作抵债时：

   • 务必同步办理备案变更，别让房子“名不副实”；
   • 要求债权人书面确认交易细节（比如“此房已抵清债务，备案归你”）；
   • 保留所有付款、沟通记录，避免“说不清”。

3. 别当“甩手掌柜”，后续责任跑不掉
   开发商辩称“房子抵给党某是担保借款”，但法院不认——备案登记在谁名下，谁就有优先权。企业以为“签个合同就能推锅给下家”，可一旦买家起诉，开发商仍是第一责任人。尤其涉及维修费、发票等环节，更要全程盯紧：

   • 收了买家的钱，就得确保能办证；
   • 如果房子有历史问题（比如早年备案混乱），必须在卖房前彻底解决，别留“尾巴”。

一句话总结：房子不是普通商品，政府备案系统才是“终极裁判”。企业无论是卖房、抵债还是转手，第一步永远是查清房屋的“官方身份”。否则，合同签得再漂亮，也可能因备案“卡壳”赔钱又丢信誉。建议定期自查房产台账，重大交易前务必拉一份最新备案证明——省小钱可能赔大钱，这道理永远不过时！