业主拒交物业费需谨慎，轻微服务瑕疵不能成为拒缴理由-天门物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：（2025）鄂9006民初1064号（一审）、（2025）鄂96民终663号（二审）
审理法院：湖北省天门市人民法院（一审）、湖北省汉江中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

案件事实：
唐某系上坤·北湖四季栋商品房业主，该房屋为住宅别墅，建筑面积为155.46平方米。某某生活服务集团天门分公司系该小区物业管理公司，唐某按其实际拥有的建筑面积标准为2.4元／月／平方米交纳物业费。唐某于2023年5月20日开始拖欠某某生活服务集团天门分公司物业服务费，至2024年11月拖欠的款项达6860.30元［2.4元×155.46平方米×（18＋12÷31）月］。某某生活服务集团天门分公司多次催讨，唐某一直未缴费。
2023年2月25日，天门市某小区业主委员会完成选举；2023年4月28日，该业主委员会与某某生活服务集团天门分公司签订《物业服务合同》；2023年8月23日，合同在天门市物业管理所完成备案（备案编号：天物备〔2023〕第9号）。

判决结果：
一审判决唐某支付物业费6860.23元，驳回违约金等其他请求；唐某上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与企业风险防范指南

核心观点：业主不能以"物业服务有小问题"为由拒交物业费！
本案中，唐某主张"物业清洁不到位、安全警示不足"，还质疑"业主委员会不合法"，想以此拒交6800多元物业费。但法院明确指出：

1. 业主委员会依法成立并备案后，签的合同对全体业主有效——天门市某小区业主委员会完成选举和备案，其签订的《物业服务合同》直接约束唐某；
2. 轻微服务瑕疵不能成为拒缴费的"挡箭牌"——唐某提供的几张模糊照片，无法证明物业根本违约。法院认为："物业服务是动态长期过程，细微瑕疵属于可容忍范围"，业主若因此拒缴费，反而会引发"服务越差→缴费越少→服务更差"的恶性循环；
3. 程序争议需另案解决——若业主对业主委员会选举有异议，应单独起诉，不能在物业费纠纷中直接抵扣。

给物业企业的3条实操建议：
作为常年服务企业的法律顾问，我见过太多物业因细节疏忽被业主"反杀"。本案看似业主败诉，实则暗藏企业风险。请务必做好以下防范：

1. 业主委员会"程序合法"是生命线，文件必须留痕！

业主常以"业委会不合法"拒缴费（如本案唐某质疑"表决签名造假"）。企业必须：

• 保存选举全程证据：业委会选举时的业主投票记录、公示照片、房管局备案回执等，至少存档10年；
• 合同备案"一步到位"：签约后立即向当地物业主管部门备案（如本案天门市物业管理所），拿到备案编号（如"天物备〔2023〕第9号"）——这是对抗业主质疑的"铁证"；
• 避坑提示：若业主委员会刚成立，要求其提供《业主大会决议》《业委会备案证明》原件核验，别只看复印件！

2. 服务过程"动态留痕"，避免"有理说不清"

业主甩出几张"垃圾没清理"的照片就想抵6800元物业费？法院为何不认？关键在企业没证明自己"长期尽责"！

• 每日服务"打卡留证"：清洁、巡逻、设备维护等，用带时间水印的手机拍照/视频，存入企业专属云盘（例：2024年9月-2025年1月，某某生活服务集团提交的微信服务记录被法院采信）；
• 重大问题"及时响应"：业主投诉后，24小时内现场处理并让业主签字确认，避免小事拖成"服务瑕疵"；
• 避坑提示：别只发朋友圈！业主可能说"照片是摆拍"。建议用"企业微信工作台"或专业物业APP自动记录时间、地点、操作人。

3. 催缴物业费"先礼后兵"，别让钱变"坏账"

本案业主欠费18个月，企业才起诉，极易引发连锁反应：

• 阶梯式催缴：欠费1个月→短信提醒；2个月→上门送达《缴费告知书》（拍照+业主签收）；3个月→发律师函——每一步都要保留证据；
• 拒缴理由"分类处理"：
  ✓ 若业主说"服务差"：立即带服务记录上门解释，承诺整改，避免直接对峙；
  ✓ 若质疑业委会：明确告知"这是另一回事，请走法律程序"，绝不纠缠；
• 避坑提示：别学本案企业主张"每日3‰违约金"（年化109.5%！），法院直接驳回。按LPR（贷款市场报价利率）的1.3倍主张更稳妥。

最后说句大实话：物业费纠纷中，业主赢在"情绪"，企业赢在"证据"。本案物业赢了，只因他们保存了备案合同+服务记录；而业主败了，只因几张模糊照片敌不过18个月的缴费义务。
给企业的行动清单：
✅ 每月检查业委会备案文件有效性；
✅ 今日起用手机拍下所有服务现场；
✅ 欠费超2个月，立即启动标准化催收流程。
法律从不保护"躺在权利上睡觉的人"——您的服务痕迹，就是最好的"防弹衣"。

征和律师提醒：本文案例源于真实判决，企业遇类似问题请立即联系专业法律顾问。物业服务质量提升与法律风险防控可同步推进，别等业主拒缴费才后悔！
（注：文中人名、企业名已按司法文书惯例隐去，如唐某、某某生活服务集团天门分公司等）

本文由征和律师事务所企业法律顾问团队撰写，专注为企业提供"法律+管理"双解决方案。如需定制物业合规手册，可私信获取《物业服务全流程风险自查表》。