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签订 以房抵债 协议实为让与担保，破产时债权人可优先受偿-丹江口破产债权确认纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：9 丹江口法律顾问

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一、案例检索信息
案由：破产债权确认纠纷
案号：(2024)鄂0381民初3073号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实
2016年4月25日，胡某与丹江口市某甲房地产开发有限公司（以下简称"某甲公司"）签订《商品房买卖合同》，内容为：胡某购买某甲公司开发的丹江口水都大道与明珠路交汇处祥和凰城4幢1层107号房屋，合同约定建筑面积为220.71平方米，房屋价款215万元。某甲公司向胡某开具了收到购房款215万元的收据，案涉房屋于2016年4月25日在登记机关丹江口市房屋产权产籍监理所办理了商品房买卖预告登记（登记证号：丹江口市房预三官殿字第Ｙ**3号），预告登记权利人为胡某。此前，2016年4月25日，胡某与某甲公司签订了一份《借款抵购房款协议》载明：某甲公司借胡某本金200万元，利息15万元，合计215万元；某甲公司将案涉房屋220.71平方米，单价9741.30元，作价215万元抵偿给胡某；通过房管局网签办理预告后，胡某将借条返还某甲公司（并注明有1张为十堰某乙粮油公司借四川某建建设公司），另约定了回赎条款。2018年3月9日，某甲公司以资不抵债为申请破产，一审法院于2018年3月26日裁定受理某甲公司的破产清算申请，并于同日指定湖北遇真律师事务所担任管理人。2021年8月5日，某甲公司管理人向胡某发出《商品房买卖合同》履行不能通知书，决定不再履行2016年4月25日的《商品房买卖合同》。2023年9月6日，管理人再向胡某发出《通知书》，内容为：胡某在2016年4月22日与某甲公司签订了《借款抵购房款协议》，某甲公司将"祥和凰城"4＃107商业用房作价215万元抵偿借款本金200万元，利息15万元（其中一张借条为十堰某乙粮油公司借四川某建建设公司十堰分公司100万元；两张借条为孟某借赵某2015年6月19日60万元，2015年6月20日40万元）。茅箭区法院作出的（2016）鄂0302民初1681号民事判决书查明，胡某于2016年4月18日收到某乙公司偿还借款30万元，四川某建建设公司十堰分公司予以认可；某甲公司与胡某、赵某签订《借款抵购房款协议》的真实性有异议，即便协议真实，也是为借款合同提供的担保。茅箭区法院判决孟某、某乙公司共同向四川某建建设公司十堰分公司偿还借款本金70万元及利息。基于上述事实，经管理人研究：该《借款抵购房款协议》中仅有100万元（赵某出借）可以确认，剩余100万元本息不能抵付购房款107.5万元，胡某应当补交该商业用房屋107.5万元的购房款。四川某建建设公司十堰分公司将债权转让给胡某，并于2023年3月14日出具《关于四川某建建设公司十堰分公司对孟某100万元债权的情况说明》，内容为：2015年8月17日，孟某、十堰某乙粮油有限公司向四川某建建设公司十堰分公司借款100万元，双方签订《借款合同书》，同日，四川某建建设公司十堰分公司将借款打入孟某账户。该《借款合同书》的经手人为胡某。四川某建建设公司十堰分公司后将该笔债权转让给胡某，并承诺放弃对该笔债权追索的一切权利。
另查明，孟某原为某甲公司的法定代表人，在某甲公司企业破产前对"祥和凰城"房地产开发履行过职务行为；同时，孟某亦为十堰某乙粮油有限公司的法定代表人。胡某于2023年11月9日起诉某甲公司请求确认《商品房买卖合同》有效并履行协助办理过户登记，一审法院于2023年11月9日作出（2023）鄂0381民初3606号民事判决书判决，驳回胡某的诉讼请求。胡某不服提起上诉，十堰市中级人民法院作出（2024）鄂03民终571号民事判决书维持原判。同时，二审判决书认定，"某甲公司以案涉祥和凰城4＃107商业用房向胡某提供抵押担保，抵押担保的方式采取通过签订《商品房买卖合同》的形式将上述房屋网签备案至胡某名下，并办理预购商品房预告登记。""关于预购商品房预告登记是否具有财产权利变动的公示效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第二款规定：当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持...上述规定明确了抵押预告登记享有抵押登记的效力。参照上述规定，胡某与某甲公司办理了预购商品房预告登记，实质上系对案涉房屋进行抵押的预告公示，限制了某甲公司对案涉房屋进行转让或作其他处分，具有排他效力，已完成财产权利变动公示，故某甲公司与胡某签订《借款抵购房款协议》并办理涉案房屋预告登记，成立让与担保，其性质不同于以物抵债。"

法院判决结果：确认胡某享有对丹江口市某甲房地产开发有限公司预告登记项下的祥和凰城4＃107房屋在220.71平方米范围内以拍卖、变卖的所得价款实现担保物权数额185万元。

三、核心观点与风险提示
这个案例告诉我们一个关键点：企业签订"以房抵债"协议时，千万别以为这就是简单的房屋买卖，很可能在法律上被认定为"让与担保"。让与担保是什么？简单说，就是你表面上把房子"卖"给债权人，实际上是用房子为借款做担保。如果还不上钱，债权人不能直接拿走房子，但可以就房子拍卖变卖的价款优先拿回借款。

本案中，某甲公司和胡某签了房屋买卖合同，还办了预告登记，但法院认定这其实是借款担保。当某甲公司破产后，胡某不能直接要房子，但可以就房子卖的钱优先拿回185万元。这就像去银行贷款，银行不会直接把你的房子收走，但你还不上时，银行可以拍卖房子优先还贷款。

对企业来说，有五点风险要特别注意：

1. "以房抵债"≠真实买卖，小心被认定为担保
很多企业以为签了买卖合同、开了收据、办了预告登记就是卖房了，但法院一看实际内容——有回赎条款、借款本金利息明细，马上就能识破这是"担保伪装"。企业破产时，这种"买卖"会被推翻，只承认担保关系。结果是：债权人不能直接拿房，但可以优先拿卖房钱，可能让其他普通债权人分不到钱。

2. 预告登记不等于拿到房子
本案中胡某办了预告登记，但法院明确说：这只是限制某甲公司随意卖房的"临时锁"，不是真正拿到房子。企业用这种方式做担保时要明白：预告登记的主要作用是防止债务人把房子再卖别人，而不是转移所有权。破产时，管理人完全可以决定不履行原买卖合同。

3. 破产前一年内操作可能被"翻旧账"
《企业破产法》规定：破产前一年内，债务人对没担保的债务突然提供财产担保，管理人有权请求法院撤销。本案因协议签订于2016年，破产申请在2018年，相隔两年多，所以不能被撤销。但如果企业在资金紧张时匆忙签这类协议，比如破产前半年内，很可能被认定为"恶意转移财产"而被撤销，导致担保完全无效。

4. 债权关系复杂时，务必理清"钱从哪来"
本案中185万元债权涉及多家公司：赵某出借100万元、四川某建公司转让70万元债权、还包含30万元还款抵扣。管理人最初只认100万元，但法院最终确认185万元有效，关键在于：胡某提供了完整的债权转让链条和法院生效判决佐证。企业处理多层债权时，必须保留所有原始借条、转账记录、债权转让通知，否则破产时管理人很可能只认部分债权。

5. 别用"买卖合同"代替"抵押合同"
最稳妥的做法是：要担保就直接签抵押合同、办抵押登记。本案某甲公司用"商品房买卖合同+预告登记"的方式，看似简单，实则埋雷。现在民法典司法解释已明确：预告登记可参照抵押登记效力。企业完全可以直接办理正规抵押登记，既合法又清晰，避免被质疑"名为买卖实为担保"。

给企业的实操建议

记住：法律只保护"诚实交易"，不保护"文字游戏"。企业融资或担保时，与其费心设计"以房抵债"协议，不如坦诚沟通、规范操作，这才是防范法律风险的真正"防火墙"。