房屋轻微质量问题不能作为拒收理由-长丰房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖0121民初10447号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年5月7日，张某与合肥某地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于长丰县某镇某路某小区的商品房，总价3241045元。合同约定：2022年6月30日前交房，条件是取得竣工验收备案表和建设工程竣工验收查验合格证明。2022年6月20日，合肥某地产有限公司向张某寄出《房屋交付通知书》，通知其6月30日办理交房手续。张某当日验房时提出多项问题，包括：可视对讲不显示、客厅移门锁需调整、厨房瓷砖空鼓、阳台空鼓、一楼围栏损坏、树木死亡、部分窗户非钢化玻璃、负一楼大门摩擦等，并拒绝收房。双方在2022年7月至11月期间多次沟通维修事宜。2022年12月3日，张某最终办理了房屋交接手续并缴纳相关费用。
法院查明：案涉项目已于2022年6月27日取得工程竣工验收备案，6月28日通过联合验收，符合合同约定的交房条件。被告对张某提出的装修问题进行了维修，其中非房屋主体结构的质量瑕疵（如空鼓、移门锁等问题）已全部修复。
判决结果：法院驳回了张某要求开发商支付逾期交房违约金50235.5元及滞纳金3893.25元的全部诉讼请求，案件受理费由张某自行承担。

三、企业如何防范交房法律风险？关键三点要牢记！

这起案例的核心观点很明确：购房者不能以房屋的轻微装修瑕疵为由拒绝收房，否则开发商无需承担逾期交房责任。法院认为，只要房屋已取得竣工验收备案等法定交房条件，即使存在可视对讲不显示、瓷砖空鼓等“小毛病”，也不影响正常居住使用，购房者拒收缺乏法律依据。这对企业（尤其是开发商）来说，既是“护身符”，也是警示——必须规范操作，避免踩坑。

为什么企业要重视？
现实中，不少购房者因装修小问题（比如墙面不平、门窗摩擦）拒收房，甚至要求高额赔偿。但本案判决明确：

• 交房条件达标是“硬杠杠”：只要取得竣工验收备案表，房屋就符合法定交付标准。本案中，开发商在6月28日已办妥备案，早于合同约定的6月30日，完全履行了义务。
• “小问题”不等于“不能住”：法院指出，张某提出的8项问题中，6项属于可快速修复的装修瑕疵（如空鼓、移门锁），2项涉及公共区域（围栏、树木），均不涉及房屋主体结构安全，不影响实际居住。
• 合同条款是“保护盾”：双方合同约定“除主体结构问题外，轻微质量问题不影响交房”，且明确“通知送达后无合法理由拒收，视为已交付”。这一条款成为开发商胜诉的关键。

企业防范风险的3个实操建议

1. 合同条款必须“写清楚、写到位”

   • 在补充协议中明确约定：交房条件以“取得竣工验收备案表”为准；非主体结构的质量问题（如装修瑕疵、设备调试）不构成拒收理由；购房者无正当理由拒收的，视为房屋已按时交付。
   • 避坑提示：避免使用模糊表述（如“基本符合使用要求”），直接引用《建设工程质量管理条例》等法规标准，增强条款法律效力。

2. 交房过程务必“留证据、快响应”

   • 书面通知交房：用邮政快递寄送《交付通知书》，保留邮寄凭证和签收记录（本案中开发商因做到这点，证明已履行通知义务）。
   • 即时记录问题：现场设立维修登记岗，对购房者提出的瑕疵统一登记、拍照留档，并明确维修时限（如本案的“待维修处理清单”）。
   • 避坑提示：维修过程全程留痕！通过微信、邮件等书面方式沟通进度，避免口头承诺。本案中开发商因保存了2022年7月—8月的维修聊天记录，证明问题已及时修复，成为关键证据。

3. 公共区域问题提前“划界限、早处理”

   • 本案中，张某提出的“围栏损坏”“树木死亡”属于公共区域，不属于房屋产权范围。企业应在合同中清晰界定：房屋交付范围仅限产权面积内，公共区域维修由物业负责，避免混淆责任。
   • 避坑提示：交房前联合物业对小区公共设施全面检查，发现问题主动修缮（如本案开发商在11月修好围栏），并留存维修凭证，防止被“捆绑”追责。

最后提醒
房屋买卖纠纷中，90%的“逾期交房”争议源于交房环节的细节疏忽。企业要记住：交房不是“交钥匙”就结束，而是“条件达标+证据闭环”的过程。只要确保房屋主体安全、合同条款清晰、维修响应及时，就能像本案开发商一样，有效规避法律风险。反之，若忽视竣工备案、口头承诺维修却不留痕，即使问题再小，也可能被索赔——毕竟，法院只认“白纸黑字”和“铁证如山”。

注：本文案例源于公开裁判文书，企业应结合自身情况完善风控措施，具体操作建议咨询专业法律人士。