出租无证房屋致租赁合同无效，企业难获违约赔偿-颍上房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖12民终1284号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实及判决结果

郑某系颍上县王岗镇社区居民。2021年7月26日，郑某（出租人）与中国某集团有限公司安徽省颍上县分公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定郑某将其位于颍上县王岗镇自建房屋（374.62㎡）租赁给颍上某分公司使用，租赁期限自2021年8月1日至2024年7月31日，年租金120000元。合同中约定：租赁期满后，郑某同意给颍上某分公司10日的搬迁期，该期间不收取租金；如不再续租，需提前通知。

合同履行期间，郑某妻子江某于2024年6月与颍上某分公司协商续租事宜。颍上某分公司于2024年6月19日出具书面说明，表示从8月1日起租金按13000元/月计算，使用时间至2025年2月10日。但因续租时间未谈妥，双方未重新签约。2024年7月4日，江某通过微信明确告知颍上某分公司合同到期后不再续租。

2024年7月31日合同到期后，颍上某分公司未搬离房屋，直至2024年11月10日才全部腾空。郑某起诉要求颍上某分公司支付占用租金40000元、违约金50000元、预期收益损失150000元及律师费4000元。

法院判决：颍上某分公司支付郑某房屋占有使用费36000元（按每日400元计算90天），驳回郑某其他诉讼请求。二审维持原判。

三、核心风险提示：企业出租房屋必须确保"证件齐全"，否则得不偿失

这个案例看似是房东和租客的普通纠纷，实则暴露了企业经营中的致命漏洞：出租没有"准生证"（建设工程规划许可证）的房屋，等于主动放弃法律保护。

为什么郑某的"大生意"变"小赔偿"？

1. 合同直接"作废"：法院查明，郑某出租的自建房没有建设工程规划许可证。根据法律规定，这种房屋的租赁合同自始无效。就像签了一份"白纸黑字却没盖章"的协议——看着正规，实际毫无约束力。

   • 郑某以为能按合同要50000元违约金？合同无效，违约条款自然失效！
   • 他主张儿子零食店的150000元预期收益损失？法院说：合同无效，你只能按"实际占用费"算账，其他损失一概不认！

2. 10天"免租搬迁期"成救命稻草：合同中约定的10日免租搬迁期，成了颍上某分公司唯一能用的"护身符"。法院直接扣除10天，只支持90天占用费。如果合同有效，这10天可能只是善意提醒；但合同无效后，它反而成了企业少赔钱的关键依据。

3. 律师费打水漂：郑某花了4000元请律师，但合同没约定"败诉方付律师费"，法院直接说"不支持"。企业常忽略这点：想让对方赔律师费，必须提前在合同里白纸黑字写清楚！

企业必须做好的3件"保命小事"

✅ 第一：出租前先查"房本"

• 自查重点：确保房屋有《建设工程规划许可证》《不动产权证》。农村自建房尤其要补办手续，别以为"村里盖的房"就能随便租。
• 企业操作：财务付款前加一道"房屋资质审核"——让法务或律师查验证件原件，拍照存档。没证的房子？宁可空着也别租！

✅ 第二：合同里埋好"安全绳"

• 必须写明的3句话：

  "如承租方逾期腾房，按日租金200%支付占用费"
  "违约方需承担守约方的律师费、诉讼费"
  "搬迁期不减免占用费"（避免本案10天免租漏洞）

• 为什么有效：即使未来房屋手续出问题（如被认定违建），这些条款仍可能被法院酌情支持，比完全没约定强百倍！

✅ 第三：通知要"留痕"，别只靠嘴

• 郑某妻子用微信通知"不再续租"看似简单，却成了关键证据。企业务必做到：
  • 提前30天发《不再续租通知书》（快递+微信双送达）；
  • 每次沟通保存记录，口头承诺必须补书面确认；
  • 搬离过程全程录像，避免"扯皮说不清"。

血泪教训一句话

"证件不全的房子，租金收得再高也是烫手山芋——合同无效时，你连追讨占用费的筹码都会打折！"
企业出租房产不是"交钥匙收钱"那么简单。提前花500元做法律体检，远比事后花5万元打官司更划算。记住：法院只保护"干净的房子"，别让无证房屋变成你的"定时炸弹"。