企业长期不明确资产使用关系将难追回历史租金-鸠江合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2023)皖0207民初1177号
审理法院：安徽省芜湖市鸠江区人民法院

二、案件事实与判决结果

2002年开始，被告倪某使用原无为县某茆供销合作社办公楼一楼自东向西第1间、第2间、第2.5间门面，用于经营钢筋销售。案涉房屋现由被告鸠某实际经营使用。鸠某的经营者为范某翠，被告倪某的儿媳周某芳曾与范某翠合伙经营一段时间，2022年初已退出经营。

涉案房屋的土地使用者和房地产权利人为原某茆供销社。2009年1月10日，无为县供销合作社联合社发布的《关于全面推进商贸流通企业改制的实施意见》中将某茆供销合作社改制后的剩余资产移交原告统管。2013年9月24日，无为县工商行政管理局根据无为县某茆供销合作社的申请作出（芜）登记企销字［2013］第1730号准予注销登记通知书，准予无为县某茆供销合作社注销登记。

另通过本案庭审中被告倪某本人陈述以及被告倪某儿媳周某芳在本院审理（2021）皖0207民初4723号案件中的陈述可以认定，被告倪某在使用案涉房屋进行钢筋销售经营期间曾向原某茆供销社支付过约11000元费用。

法院最终判决：被告倪某、鸠某于判决生效后三十日内腾空并交付案涉房屋给原告无为某兴资产经营管理有限公司，但驳回了原告要求支付自2013年10月1日起历史租金的诉讼请求。

三、案例核心观点与风险防范建议

这个案子给我们企业敲响了一个警钟：企业对自有资产长期"睁一只眼闭一只眼"，既不签合同又不收租金，等想主张权利时可能只能拿回房子，却要不回钱。

为什么原告公司能要回房子却要不回租金？关键在于：

1. 当初倪某使用房子时，双方没有签书面合同，只口头约定了一些事情，后来连这口头约定也变了（从钢筋销售变成蛋糕店）。
2. 企业改制后，新接手的无为某兴公司既没有跟倪某重新确认房屋怎么用、该付多少钱，也没有发通知要求他搬走或交租。
3. 一拖就是十几年，法院认为这种"不闻不问"的行为等于默认了关系终止，现在突然要按市场价补交十几年的租金，对老员工来说太不公平。

企业该怎么做才能避免这种"有房无钱"的尴尬？

1. 别让"老关系"变"糊涂账"
很多企业改制或重组时，容易忽略历史遗留的资产使用问题。像本案中，供销社改制后移交资产，却没理清谁在用哪些房子、该付多少钱。建议：

• 接手新资产时，立即全面清查使用情况，登记造册
• 对仍在使用的人员，一个月内完成书面确认（是租赁、承包还是其他关系）
• 即使是老员工、老关系，也要白纸黑字写清楚权利义务

2. 租金别当"人情"，定期"算清楚"
本案中，原告公司放任房屋被占用近20年才想起来要租金，这就像借朋友钱不写借条，过了十年才要，法院很难支持。建议：

• 租赁必须签书面合同，明确租期、租金标准、支付方式
• 即使对方是内部员工，也要按市场价约定费用（可适当优惠，但不能为零）
• 每年至少核对一次租金支付情况，拖欠超3个月就发书面催告

3. 发现"关系变化"要立即行动
倪某从卖钢筋变成开蛋糕店，用途完全变了，但原产权单位没管。这就像你把房子租给人开餐馆，结果对方偷偷改成仓库，你既没反对也没重签合同。建议：

• 定期实地查看资产使用情况（至少每季度一次）
• 一旦发现用途改变、转租等行为，15天内书面确认新条件
• 不接受的立即发《限期整改通知》，避免形成"默认同意"

特别提醒：企业常犯的错误是"觉得好解决就拖着"，比如想着"等年底一起算""反正老员工不容易"。但法律只保护积极主张权利的人。本案中，如果无为某兴公司2013年接手资产时就发函确认关系，或者2015年发现蛋糕店开业时重签合同，今天就能稳稳收回全部租金。

记住：资产管理的黄金法则——不签合同不交房，拖欠租金不过月。企业主们别把"老好人"当美德，该收的钱、该签的字，及时办妥才是真负责。毕竟，法律不保护躺在权利上睡觉的人。