借款逾期不还将导致抵押房产被拍卖-天长金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)皖1181民初106号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年1月30日，徐某、吴某向安徽天长某行股份有限公司借款50万元，约定借款期限至2023年1月24日，年利率6.5%，逾期罚息上浮50%（即9.75%）。二人用名下房产（不动产权证号：房地权证天字第7××6号）提供最高额抵押担保，担保限额50万元，并办理了抵押登记。贷款发放后，仅于2023年5月25日偿还利息19,000元，剩余本息一直未还。银行多次催收无果后起诉，要求还款及行使抵押权。

法院判决：

1. 徐某、吴某30日内偿还银行本金50万元及利息（2022年1月30日至2023年1月24日按6.5%计息，此后按9.75%计息，已还19,000元利息可抵扣）；
2. 若逾期未还，银行有权对抵押房产拍卖、变卖所得价款在50万元范围内优先受偿。

三、企业需警惕的法律风险：别让“人情”和“拖延”酿成大祸

这个案子看似简单，却暴露了企业（尤其是中小微企业）最容易踩的两个“坑”：

第一个坑：以为“有难处就能少还钱”，法院不买账！
徐某辩称因疫情导致资金链断裂、生病打工难还款，请求银行“停息还本”。但法院直接驳回——合同白纸黑字签了，就得按约定执行。别指望法官会因“人穷”“生病”就网开一面！现实中，很多企业主总想着“等有钱再还”，甚至和银行口头商量“只还本、利息缓缓”，结果一拖再拖。但法律只认书面约定：逾期一天，利息立刻跳到9.75%；拖一年，50万本金光利息就多出近5万！

第二个坑：抵押登记“走形式”，关键时刻可能“竹篮打水”！
本案中，银行能优先受偿的关键，在于抵押登记写得清清楚楚：担保限额50万元，且登记了不动产证明号。但很多企业签抵押合同时稀里糊涂：

• 抵押物描述模糊（如只写“某处房产”不写具体房号）；
• 担保金额写“以实际发生为准”，结果真出事时法院只认登记的50万上限；
• 甚至用未办证的“小产权房”抵押，登记都办不了，等于白押！
  记住：没登记=没保障！ 抵押必须到不动产登记中心“实名挂号”，写清房号、产权证号、担保金额，否则拍卖时银行排在后面，可能一分钱都拿不回。

给企业的实操建议：

1. 借钱时别“感情用事”：续贷、周转再急，也要看清合同利率、罚息条款。口头承诺“可以延期”必须补书面协议，否则等于没说。
2. 抵押不是“走过场”：
   • 查清抵押物产权状态（有无查封、小产权？）；
   • 登记时写明“担保最高额XX万元”（别写“全部债务”，法院可能不支持）；
   • 定期查登记状态（皖［2019］天长市不动产证明第0××8号这类编号要存档）。
3. 真遇困难别“装鸵鸟”：
   像本案徐某，明明有100多万债权在执行、60万工资在诉讼，却等到银行起诉才说。主动找银行协商展期、部分还款，比等法院拍卖房产强百倍！

最后敲黑板：
法律不保护“老好人”，只保护“守规矩的人”。签合同时多花10分钟看清条款，比败诉后赔上房产强一万倍！企业主们，别让“我以为”变成“我完了”。