房产办妥首次登记后开发商担保责任自动免除 - 天长金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)皖1181民初8470号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实及判决结果
2021年8月23日，董某与天长某银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：董某借款69万元，用于购买天长市某房屋，执行年利率5.88%，逾期贷款年利率为8.82%，借款期限自2021年9月28日至2051年9月27日止，还款方式等额本金递减还款。天长某公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，提供阶段性担保，承担连带保证责任。借款人如未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，并按合同约定的利率条款对逾期借款计收罚息、复利。董某自愿将位于安徽省天长市某房产做抵押担保并且办理了涉案房产的不动产抵押预告登记手续。合同签订后，天长某银行依约履行出借69万元的义务。后董某未能按期还款，截止到2025年4月28日，结欠借款本金620999.88元，利息11788.91元。另查明，案涉房屋已于2023年3月20日办理了建筑物所有权首次登记。

法院判决：董某需偿还银行借款本金620999.88元及利息11788.91元，并支付后续利息；银行对抵押房产享有优先受偿权（即若董某还不上钱，银行可拍卖该房产优先拿回欠款）；董某还需支付银行律师费1000元；但驳回了银行要求天长某公司承担连带担保责任的请求（即开发商不用替董某还钱）。

三、核心观点与风险提示
这个案子的核心观点很简单：当房子办妥“大产证”（建筑物所有权首次登记）后，开发商的阶段性担保责任就自动结束了，银行不能再找开发商要钱。 法院认为，房子一旦完成首次登记，且之前办过抵押预告登记（相当于“预登记”），银行的抵押权就从预告登记那天起生效了。既然银行能通过拍卖房子拿回欠款，合同目的已实现，开发商自然不用再兜底。

对企业的重要风险提示：

1. 开发商要盯紧“大产证”办理时间：
   很多企业（尤其是房产开发商）在签贷款合同时，会承诺“阶段性担保”——简单说，就是从贷款发放到业主拿到房产证并办妥抵押登记前，开发商帮银行“看住”这笔钱。但这个案子提醒大家：担保责任不是一直存在的！一旦房子完成首次登记（即开发商拿到“大产证”），担保就自动终止。

   • 风险在哪？ 如果开发商不主动跟踪登记进度，可能误以为还在担保期内，结果银行突然起诉要求还钱，白白浪费时间和资金。
   • 怎么防？
     • 合同里必须写清楚：“担保截止到房屋完成首次登记之日”。
     • 指定专人每月查房产登记状态（比如去当地不动产中心网站查），一拿到“大产证”，立即书面通知银行“我的担保结束了”。
     • 别怕麻烦！哪怕银行没催，也要主动留证据（如发邮件、寄函），避免日后扯皮。

2. 银行/贷款方要抓紧办正式抵押：
   这个案子里，银行输在“动作太慢”——房子2023年就办了首次登记，但直到2025年董某违约时，银行还没把预告登记转为正式抵押登记。结果法院说：抵押权已推定生效，开发商不用再担责。

   • 风险在哪？ 如果只办预告登记（“预抵押”），不及时转正式登记，一旦借款人跑路，银行可能既拿不到开发商担保，又因抵押手续不全损失优先受偿权。
   • 怎么防？
     • 贷款发放后，立刻盯紧楼盘进度：房子封顶、验收、办首次登记，每个环节设个提醒。
     • 首次登记一完成，30天内必须办妥正式抵押登记（带齐材料去不动产中心）。别拖！拖久了可能超期失效。
     • 和开发商签合同时加一句：“若首次登记完成，开发商有义务10日内配合办正式抵押”，把责任绑死。

一句话总结： 对开发商，房子“大产证”到手=担保责任清零，必须立刻行动；对银行，预告登记只是“临时保险”，正式抵押才是“真保障”。签合同别图省事，盯流程别当甩手掌柜——省下小功夫，能躲大麻烦！