出租违建房屋擅自拆除导致合同无法履行构成根本违约-庐江房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖01民终5379号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实
2018年2月5日，某州公司与某酒店签订《酒店承包经营补充合同》一份，约定：由庐江某州房地产公司将位于庐江县汤池镇金汤水街1#楼的四层建筑租赁给汤池某公馆酒店用于酒店经营，独立厨房135平方，租赁期限自2018年2月1日起至2028年1月30日止，其中2018年2月1日至2019年1月30日作为支持开业前的相关优惠性质免收第一年租金，2019年2月1日至2022年1月30日租金为700000元/年、2022年2月1日至2025年1月30日租金为800000元/年、2025年2月1日至2028年1月30日租金为900000元/年；本合同签订之日，某酒店支付500000元作为酒店承租押金，合同期满无息退还和给付某州公司作为预付款2019年部分房租200000元，2019年2月1日前某酒店须支付给某州公司一年的承包金余额500000元，则付清本年度租金，以后每年须足额支付租金；承包金每一年支付一次且在每年3月1日前一个月内支付下一年度承包费用；合同还明确约定在汤池某公馆酒店经营期间，如因建筑主体问题发生维修责任由某州公司负责，包括外墙漏水、卫生间漏水等建筑主体施工质量问题；在某酒店经营期间可根据经营需要进行装修、改造或增添设施设备或增加经营所需的其他物品，某酒店的新增投资在双方承包结束时，增添物品由某酒店自行处理，恢复某州公司原有结构装饰；某酒店承包经营期间所发生的水费、电费等由某酒店承担；在某酒店经营期间，某州公司负责不得有任何因为某州公司的责任关系影响酒店的设备设施正常运行行为，必须确保承包范围内的设施不得停运，合同同时约定任何一方违反本合同，均应承担违约责任，如果因某州公司原因变故，则应赔偿某酒店投资损失；如果某酒店违约，某州公司没收某酒店所有投资，不予以赔偿。合同签订以后，某州公司将案涉房屋交由某酒店使用，某酒店依约向某州公司缴纳了500000元的押金并预付了2019年房租200000元，并投入资金购置经营必备的设备和设施，在此经营酒店。此后在某酒店经营期间，因案涉租赁物存在漏水、漏电、掉瓷砖、冷热水不稳定等情况，某酒店与某州公司在2019年2月1日、2019年2月22日多次进行交涉，因未形成一致意见，故某酒店对此后的租金、电费也没有缴纳。2019年3月29日某州公司代某酒店缴纳2019年2月份电费42022.3元。

2018年8月某州公司向庐江县自然资源和规划局申请对"金汤水街"项目规划核实，经该局核实，发现该项目没有按照规划许可的内容进行建设，擅自封闭架空部分，违建面积较多，规划核实不予通过，某州公司自愿根据该局的要求自行整改，2019年4月份庐江县自然资源和规划局对该项目进行了二次核实，发现整改不彻底，恢复不到位，规划核实再次不予通过。在某州公司按照庐江县自然资源和规划局的要求进行二次整改期间，由于案涉的135平方的独立厨房属于擅自封闭架空部分，系违建，某州公司遂于2019年3月25日、3月27日向某酒店发出律师函，要求某酒店在2019年3月31日前立即撤出酒店并办理移交手续。2019年4月份某州公司擅自拆除酒店的厨房，2019年8月12日庐江县自然资源和规划局审核通过并颁发《建设工程规划许可证》。

法院判决结果：一审判决解除双方签订的《酒店承包经营补充合同》；某州公司赔偿某酒店固定资产、设备投资及装修维修损失586466.8元、停产停业损失80000元；某酒店返还某州公司垫付的电费42022.3元；驳回双方其他诉讼请求。二审法院维持原判，驳回双方上诉。

三、案例核心观点及企业风险防范建议

这个案例告诉我们：作为房东，如果出租的是违建房屋，还擅自拆除导致租客无法经营，这可是要承担严重后果的！

具体来看，某州公司出租给某酒店的135平方米独立厨房是违建部分，被规划部门要求整改。更严重的是，某州公司不是通过正规渠道解决问题，而是直接把厨房拆了，导致酒店没法正常经营。法院认为，这是典型的"自己挖坑自己跳"——明明是自己提供的房屋有问题，还擅自拆除关键设施，直接导致合同无法履行，构成了根本违约。

而某酒店虽然也有拖欠租金和电费的行为，但法院认为，这是因为在房屋质量问题上双方有争议，而且某酒店已经提前交了70万元（50万押金+20万预付租金），房东的合同目的并没有完全落空，所以不算根本违约。

这个案例给企业，特别是房地产企业和租赁相关企业，敲响了三记警钟：

1. 房屋出租前务必确认产权和规划合法性
   很多企业为了快速出租房产，忽视了房屋的规划审批手续。本案中，某州公司出租的房屋连建设工程规划许可证都没有，独立厨房还是违建。作为房东，出租前一定要确保房屋"五证齐全"（土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证），否则一旦被认定为违建，不仅可能被责令拆除，还要赔偿租客损失。建议：出租前请专业律师对房屋权属和规划情况进行尽职调查，不要心存侥幸。

2. 免租期条款暗藏"陷阱"，要明确约定条件
   本案中，某酒店认为第一年免租金，所以要求返还已交的70万元。但法院认为，免租期是建立在合同履行满十年基础上的，合同只履行一年就解除，免租条件不成就。很多企业在签租赁合同时，对免租期的约定过于简单，没有明确"免租期成立的条件"和"提前解约时免租期如何处理"。建议：在合同中明确约定"免租期的条件"，如"若承租方提前解约或违约导致合同解除，已享受的免租期租金应予补交"等条款，避免产生争议。

3. 合同解除要依法依规，不能"任性"操作
   某州公司发了个律师函就认为合同解除了，还直接拆了厨房，这是典型的"自以为是"。合同解除有严格的法律程序，不是发个函就完事的。特别是涉及违建需要整改时，应与租客协商解决方案，而不是单方面采取极端措施。建议：遇到合同履行问题，先与对方友好协商；协商不成的，应通过正式书面通知并保留证据，必要时寻求法律专业人士帮助，不要擅自采取可能造成更大损失的行动。

4. 装修装饰物的处理要提前约定清楚
   本案中，法院将装修分成"可移动"和"不可移动"两部分处理。可移动部分（如家具、电器）由租客自己搬走，不可移动部分（如固定装修）由房东赔偿。很多租赁合同对装修问题约定模糊，导致纠纷。建议：在合同中明确约定"装修范围"、"合同期满或解除时装修物的处理方式"，并可附详细清单，避免日后扯皮。

企业朋友们记住：租赁关系不是"谁强势谁说了算"，而是要严格遵守合同约定和法律规定。作为房东，要确保出租房屋合法合规；作为租客，也要按时支付租金并爱护房屋。双方都应保留好沟通记录和付款凭证，一旦发生争议，这些都将成为关键证据。

签合同前多花一小时咨询专业人士，可能就避免了几十万的损失。别等官司打到法院，才后悔当初没把合同条款看清楚！