发包方未取得规划许可证致施工合同无效须承担赔偿责任-含山建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2020)皖0522民初649号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2014年4月9日，安徽某腾园林建设工程有限公司向含山县招标采购交易中心交纳12,000,000元投标保证金，用于竞标含山县褒禅山经济园区翡翠湖公园施工工程，中标后，安徽某腾园林建设工程有限公司于同年6月8日向含山县褒禅山经济园区建设投资有限公司交纳80,000元"翡翠湖公园中标通知书费用"，两日后，含山县某景园林投资有限公司与安徽某腾园林建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，该合同第一部分协议书第一条约定：工程名称：含山县褒禅山经济园区翡翠湖公园绿化景观工程，工程地点：含山县褒禅山经济园区内，工程内容：工程量清单及施工图示内容，资金来源自筹。第二条承包范围：绿化及市政等。第三条合同工期：开工日期2014年6月8日，竣工日期2014年10月6日，合同工期总日历天数（120日历天）天。第五条合同价款：15,953,521.18元。

合同第三部分专用条款第37.3条约定：本工程双方约定担保事项如下：……（3）双方约定的其他担保事项：履约保证金为合同价的10%，不接受银行保函，投标保证金自动转为履约保证金，不足部分用诚信保证金补齐；履约保证金和诚信保证金合计12,000,000元，按工程完成进度予以返还，土方工程结束后返还30%；市政及绿化工程结束后各返还30%；整体工程竣工验收合格后，剩余部分一次性退完（不计息）。

合同签订后，安徽某腾园林建设工程有限公司交纳的12,000,000元投标保证金，即转为履约和诚信保证金，没有另行开具票据。案涉施工工程于签订合同的当日开始施工，2014年8月9日含山县某景园林投资有限公司向安徽某腾园林建设工程有限公司下达"关于工程暂停施工的通知"，内容是：安徽某腾园林建设工程有限公司：你单位承建的含山县褒禅山经济园区翡翠湖湿地公园项目工程，目前已启动部分施工，现因征迁原因，未能实现全面开工建设，考虑该工程实际情况，根据合同有关条款，现通知你单位自2014年8月10日起暂停施工，在没有接到复工指令前，不得复工。

同年8月21日安徽某腾园林建设工程有限公司向含山县褒禅山经济园区、含山县某景园林投资有限公司发送一份"工程联系函"，要求退还保证金及支付50%土方工程进度款。同年10月23日，安徽某腾园林建设工程有限公司再次发送"工程联系函"，指出绿景园林公司未按时退还保证金及支付进度款。案涉工程自2014年8月10日一直未恢复施工。

安徽某腾园林建设工程有限公司为该项目施工需要搭建了项目部板房，并配备有关电器设备，建起了工地门头，共计费用37,500元。含山县某景园林投资有限公司于2014年9月12日、2015年2月3日分别向安徽某腾园林建设工程有限公司退还保证金3,300,000元、8,700,000元，含山县某景园林投资有限公司陆续向安徽某腾园林建设工程有限公司支付工程款3,000,000元，但2015年6月26日支付的260,000元，双方对款项性质存在争议。

受含山县某景园林投资有限公司委托，安徽仁达建设咨询有限公司对案涉工程已完工部分工程价款进行审核，并于2017年8月11日出具审核报告，审定价款为3,722,448.29元，双方当事人对该审核价款均无异议。

本案在审理过程中，根据安徽某腾园林建设工程有限公司申请，法院委托马鞍山中振工程咨询有限公司对案涉项目停工期间项目部管理人员工资补偿标准进行司法鉴定，鉴定意见是：经鉴定，含山县褒禅山经济园区翡翠湖绿化景观工程停工项目部管理人员工资补偿标准数额为156,000元。

法院判决结果：含山县某景园林投资有限公司需向安徽某腾园林建设工程有限公司支付工程价款593,121.29元及利息；赔偿人员工资损失156,000元，项目板房、电器及工地门头费损失28,875元；赔偿逾期退还保证金利息损失；退还招标代理费80,000元。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案子告诉我们：企业开展工程项目，一定要先取得"身份证"——也就是建设工程规划许可证，否则就像没办营业执照就开店一样，合同会被认定为无效，最终要承担赔偿责任。

为什么说这个教训很深刻呢？因为含山县某景园林投资有限公司作为发包方，明知工程没有取得规划许可证，还组织招标并签订合同，结果工程刚开工不到两个月就因征地问题被叫停。法院明确认定，这种情况下施工合同是无效的，而过错主要在发包方。

那么企业该如何避免这种风险呢？我给大家三点实用建议：

第一，别急着开工，先办"身份证"
就像开车要有驾照一样，建设工程开工前必须取得规划许可证。本案中，发包方作为国有公司，明知没有许可证还组织招标，结果导致合同无效，不仅要支付工程款，还要赔偿对方停工损失。企业务必记住：没有规划许可证的工程，签了合同也白签，出了问题自己买单。

第二，保证金别收"天价"，别让合作变"压榨"
本案中一个大问题就是保证金收得太多——1200万元，占合同价近75%！而按规定，履约保证金一般不应超过合同价的10%。法院认为这是"变相占用承包方资金，主观上有恶意"。企业在签订合同时，保证金比例一定要合法合理，否则不仅可能被法院调整，还要额外支付高额利息。建议企业：保证金比例不超过10%，且必须提供正规票据。

第三，费用分摊要公平，别把"锅"甩给对方
本案中，含山县某景园林投资有限公司让承包方承担8万元招标代理费，法院认定这是"利用优势地位将其合同义务转嫁给承包方，有违法律规定"。企业在合作中，要明确哪些费用由谁承担，不能仗着自己是甲方就随意转嫁成本。招标费、设计费等本应由发包方承担的费用，不能强行让施工方买单。

另外，工程一旦暂停，要及时结算、及时退场，避免损失扩大。本案中发包方在工程暂停后迟迟不结算，导致要额外赔偿管理人员工资等损失15万余元。明智的做法是：停工后30天内完成已完工部分结算，及时退还保证金，避免损失"滚雪球"。

总之，工程项目就像盖房子，地基要打牢——手续要齐全，合同要规范，费用要合理。企业作为发包方，不要以为自己是"金主"就可以随意而为；作为承包方，也要学会保护自己，对明显不合理的条款要敢于说"不"。只有双方都守规矩，才能避免"工程没干完，官司已上门"的尴尬局面。记住：合法合规不是束缚，而是企业最坚实的"护身符"。