租赁合同违约金约定过高会被调低但企业仍需履约-含山房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖05民终1254号
审理法院：安徽省马鞍山市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
案件事实：
2018年11月，盐城市某苑有限公司通过公开竞价方式竞得含山县一处农贸市场的承租权。2018年12月6日，该公司与含山县某务局签订《含山县国有资产租赁合同》，约定租赁期限15年，第一年为免租期，第二年至第六年年租金为38.2222万元。合同规定租金需在每年11月10日前支付，并约定如逾期支付租金，每逾期一天须按日租金的5倍支付滞纳金。

2019年1月22日，双方签订补充协议，将2018年12月7日至2019年3月6日定为市场改建装潢期，租赁期顺延三个月。2020年11月24日，含山县某务局向盐城市某苑有限公司发出催缴通知，要求支付2020年3月7日至2021年3月6日期间的租金28.6667万元（因疫情影响已减免3个月租金）。

盐城市某苑有限公司未按期支付租金，含山县某务局向法院提起诉讼。该公司辩称含山县某务局未交付全部租赁物、配套设施被占用、电力设施存在问题，且受新冠疫情影响巨大，不应支付违约金。

判决结果：
一审法院判决盐城市某苑有限公司支付租金28.6667万元及逾期付款违约金（按同期LPR加计30%计算，而非合同约定的日租金5倍）。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

别以为违约金约定高就能不付款，法院会调低但责任跑不掉！

这个案例看似简单，却藏着很多企业容易踩的"坑"。盐城市某苑有限公司觉得合同里约定了"日租金5倍"的高额违约金不合理，就干脆不付租金，还搬出"疫情影响""对方先违约"等理由。结果呢？法院不仅判他们付租金，还得交违约金，只是把违约金从"每天1047元×5=5235元"调低到按银行利率算的合理范围。

核心教训有三点：

第一，违约金"写得再高也白搭"，但"不付钱真要命"
合同里写"逾期一天罚5倍租金"，听起来很吓人，可法律不支持"漫天要价"。法院会根据实际损失调整到合理水平（本案调到银行利率加30%）。但重点来了——调整违约金不等于免除责任！ 就像借钱，哪怕借条写"还不上就赔100万"，法院也只让你还本金加合理利息，可你该还的钱一分不能少。企业千万别误以为"违约金会被调低"就能拖延付款，到头来既伤信誉又赔钱。

第二，喊"对方先违约"得拿证据，光嘴说没用
盐城市某苑有限公司说含山县某务局没交齐场地、电力有问题，可法院问"证据呢？"他们拿不出来。就像你买手机说"屏幕有划痕"，却没拍照留证，商家肯定不认账。企业经营中，凡是觉得对方没按合同办事，必须立刻保存证据：

• 用手机拍下问题现场（带时间水印）
• 书面发函说明问题（微信、邮件都算）
• 保留维修、沟通记录
  别等到打官司才后悔"当时怎么没留证据"。

第三，疫情不是"免单金牌"，减免要有依据
盐城市某苑有限公司拿疫情当挡箭牌，但法院指出：含山县某务局早已主动减免3个月租金，这已是人道主义让步。特殊时期要减免租金，关键看三点：

1. 合同里有没有"不可抗力"条款
2. 政府有没有出台明确的减免政策（如本案引用的马鞍山市政策）
3. 是否及时和对方协商并签补充协议
   不能单方面说"疫情来了我不付钱"，否则照样算违约。

给企业的实操建议：

1. 签合同时：违约金别乱写"5倍""10倍"，建议按"日万分之三至五"（相当于年化10%-18%）设置，既合理又有约束力。
2. 付款时：设置手机提醒，到期前3天就准备资金，避免因疏忽逾期。
3. 遇问题时：
   • 先书面催告对方履行（留存记录）
   • 真受疫情影响，马上收集政府通知、停业证明等
   • 主动协商，把减免方案写成补充协议
4. 被催款时：别当"鸵鸟"，积极沟通比硬扛更省钱——本案如果早协商，可能连调低后的违约金都免了。

记住：合同不是废纸，是生意的"护身符"。按时付款可能损失小钱，拖延耍赖却会赔上大钱+信誉。企业想长远发展，守信比省钱更重要！