开发商逾期交房不能以常规停工为由逃避违约责任-凤台房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)皖0421民初2078号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果
原告刘某、胡某（买受人）与被告凤台县某居置业有限公司（出卖人）于2016年12月7日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，刘某、胡某购买凤城南侧仕林金阶房屋一套，总价款603827元；其中，2016年11月23日前支付首期房款133827元，余款470000元通过银行贷款支付。合同明确约定，出卖人应在2018年6月30日前交付房屋；若逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人需按日支付全部房价款万分之一的违约金。2016年11月18日，刘某、胡某付清首付款133827元，并通过银行贷款支付剩余470000元。但截至2018年6月30日，凤台县某居置业有限公司未能交房，刘某、胡某遂起诉索赔违约金36773元（按603827元×0.0001×609天计算，从2018年7月1日暂计至2020年2月29日）。

法院判决：凤台县某居置业有限公司需在判决生效后15日内支付刘某、胡某违约金36773元，并承担案件受理费360元。开发商辩称因政府扬尘治理停工92天、恶劣天气停工138天、法定节假日停工10天，合计240天应顺延交房日期，但法院未采纳该理由。

三、核心观点与企业风险防范建议
这个案子的核心问题很简单：开发商不能随便拿“停工”当挡箭牌，逃避逾期交房的违约责任。法院明确说了，政府要求停工、刮风下雨这些常见情况，不算“不可抗力”（法律上真正的“天灾人祸”），企业必须老老实实按合同赔钱。为什么？因为合同里写的“不可抗力”有严格标准——比如地震、洪水这类完全无法预见、无法避免的大灾难。而本案中的停工，要么是开发商自己能预见到的（比如恶劣天气），要么是政府常规管理（比如扬尘治理），这些都不能当借口。更关键的是，开发商之前打过类似官司，同样的理由法院已经驳回过，这次再提，自然没用。

对企业老板的提醒：签合同、干工程，别踩这3个坑！

1. 合同条款别“糊弄”，写清楚才安全
   很多企业觉得“合同模板随便套”，结果埋下大雷。比如这个案子，合同只简单写“除不可抗力外”，但没具体说哪些算不可抗力。结果开发商把普通停工都算进去，法院直接不认。建议：签合同时，务必和对方白纸黑字列明“不可抗力”范围（例如“仅限7级以上地震、省级以上政府强制停工令”），避免用模糊词。如果真遇到突发情况，立即书面通知对方，并保留停工令、气象报告等证据——光嘴上说“我停工了”没用，法院只认铁证！

2. 施工管理别“偷懒”，风险早预防
   开发商常以为“工期赶不上，大不了赔点钱”，但算算账：本案违约金每天60元（60万房款×0.01%），拖600多天赔了3.6万，还搭上诉讼费和信誉损失。更亏的是，类似案件反复打官司，法院早认定这类理由不成立，纯属浪费钱。建议：开工前做足风险预案——查清当地天气规律、政府政策周期（比如每年几月严查扬尘），在合同里预留合理缓冲期；施工中遇到问题，马上和业主协商延期，别等拖成“老赖”才补救。

3. 证据保存别“马虎”，关键时刻能救命
   本案开发商输得冤吗？不冤！他们拿不出新证据证明停工是“不可抗力”，只重复用老理由，法院当然不买账。现实中，很多企业施工日志乱写、停工通知不存档，一打官司就抓瞎。建议：从开工第一天起，养成“留痕”习惯——政府文件拍照片、天气记录存气象局证明、和业主的沟通留微信/邮件记录。哪怕真遇到不可抗力，也能快速拿出证据，减少损失。

一句话总结：合同不是儿戏，工期管理要精细！企业别总想着“事后解释”，把风险堵在签合同前、干工程中，才能避免像本案一样，赔了违约金还伤口碑。记住：法律只保护认真履约的人，不保护“甩锅侠”。